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お役立ちコラム/売却・買い替え

ローンが残っていても不動産は売れる?抵当権とは

2017年05月28日

■ローンの返済と抵当権について
住宅購入の際には住宅ローンを組み、金融機関から購入資金を融資してもらって買うのが一般的です。抵当権とはこの住宅ローンを組んだ時に発生する金融機関の権利を指します。何かを担保にしてお金を融資してもらうということはよくあることで、住宅購入における担保とは購入した物件となります。詳しく言うと、ローンの返済が行われなくなった場合に建物を競売にかけ、その代金によってローンの残債を補てんすることのできる権利というわけですね。もしも住み替えを行うならば、もとの住宅を売却して、その代金をローンの返済に充当することになりますが、必ずしも「ローン残高=売却価格」の図式になるわけではなく、不足している分は自己資金にて補う等の処置を施す必要があります。基本的に抵当権が移動されなければ物件の売却はできませんので注意しなければなりません。

■ローンの残債は新規のローンに上乗せ可能
住宅の住み替えを行うのであれば、これに合わせて住宅ローンも借り換えを行うのが一般的です。前記にてローン残債は自己資金で補うと説明しましたが、これ以外にも他の融資サービスを用いて返済を行っても良いため、住み替えによって新たな住宅購入をする時にローンを借り換えるのが通例となっているわけです。金融機関にもよりますが、買い替えローンでは新たな住宅を購入するための資金の中に、残債の返済への資金も含めていることも多く、住み替えにおける資金調達の難易度を楽なものにしてくれていると言えます。ただし、買い替えローンでは金利も高くなってしまう可能性があり、またローンの元金についても増額されることから、返済期間が延長されることにもなりますので、ライフプランをよく練った上で利用しなければなりません。

■新規で一戸建て建築する場合のつなぎ融資とは
一戸建て住宅を建築する際には、一度にまとまったお金を支払うのではなく、工事を進めながらある程度の資金を分割で支払っていく必要があります。土地の用意、着工、上棟、引き渡し時に数百万円ずつ料金が発生することになり、最終的に引き渡し時に代金の総額を支払うことになりますが、住宅ローンではこのような支払いに合わせた融資をしてくれるわけではありません。そこで登場するのがつなぎ融資で、引き渡しから住宅ローンを組むまでの「つなぎ」の役割を果たしています。新築一戸建ての場合に主に必要となる融資サービスとなりますので、これについても合わせてチェックしておきたいところですね。

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