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2017年の首都圏マンション市場はどうだったのか?

2018年03月24日

2017年の首都圏マンション市場をみてみると、特徴として4つ挙げることが出来ます。
1つ目は、都内・都外と郊外で市場の二極化は継続しましたが、一部のエリアを除き、市場価格は横ばいから低下傾向とやや弱含みに変化した点です。2017年も、シングル・DINKS・アッパーサラリーマン・パワーカップル・アクティブシニア・富裕層といった元気印のターゲットの動きは良く、都内・都外の好立地物件の売れ行きは好調、一方で都下・埼玉・千葉といった郊外の一次取得向け商品市場には勢いがなく、マーケットの二極化は継続しました。しかしながら、2013年から上昇を始めた首都圏のマンション分譲単価は、都心や城南といった人気エリアでも、横ばいからやや弱含みに推移するケースが見られ、首都圏マンション市場は、価格上昇のタイミングが遅かった一部のエリア(城北等)を除き、販売価格に関しては、徐々にピークアウトを迎え始めました。
2つ目は、供給戸数は前年から微増と、大きな増加とはなりませんでしたが、郊外部での価格調整は始まっている点です。実際に郊外での販売価格調整は始まったものの、エンドユーザーの反応は鈍く、価格調整が販売の加速につながりませんでした。エンドユーザーから見るとインセンティブ等による価格調整に関しては、まだすこし様子見の態勢であると予想され、市場が活発に動き出すのには、やや時間を要しているということだったのではないでしょうか・2018年は郊外でも価格調整の効果が出て、販売が好転していくと予想されます。
3つ目は、価格高止まりに伴い、顧客の商品企画に対する要求も上昇、ユニットプランに特徴のないナロースパンの苦戦事例が目立った点です。デベロッパーは、近年の建築費高騰によるマンション価格上昇を回避するため、商品企画の徹底したスリム化を行ってきました。建築コストに最も大きな影響を与える構造コストを抑えるため、徹底したシンプルな構造体を目指し、ナロースパンで商品を計画、6メートル×12メートルの田の字のユニットプランが市場の中心となりました。結果、エンドユーザーからは飽きられ、商品面で敬遠されるケースが増加しています。マンションの価格上昇によって、顧客の商品企画に対する要望の水準は上がっており、近年の逆行した商品企画では、売れ行き回復にはつながりません。より魅力的な商品供給を目指して、商品企画の建て直しがデベロッパーの喫緊の課題となっています。
4つ目は、マンション市場の縮小に伴い、事業構造の変革が、デベロッパーの最大の課題となってきている点です。首都圏マンション市場の縮小に伴い、デベロッパーは、大手から中小まで企業規模に関係なく、分譲マンション以外の事業開拓に力を入れています。収益物件開発や保有といったストックビジネスや、ワンルーム、コンパクト、ハイグレード、シニア向けといった商品ラインナップの拡大、ホテルや物流施設、商業・オフィスビル等の住宅以外の分野や、地方・海外での開発事業等、様々な新規事業へのチャレンジが本格的に始まっています。

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