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住宅ローン市場の転換期、金利競争から商品性の充実へ

2018年03月31日

2016年1月に始まった日銀のマイナス金利政策から2年が経過しました。スタートから約半年間、長期金利は下がり続けマイナスとなり、また預金金利や住宅ローン金利も下がりました。結果、不動産業界にも大きな影響を与えることとなりました。2016年後半は、米国の大統領選でトランプ氏が勝利したことを受け、長期金利は再びプラス圏となりました。また、2017年4月にはメガバンクをはじめとした金融機関が一斉に住宅ローンの金利を引き上げました。しかしデフレ対策としての日銀の大規模金融緩和は続いており、住宅ローン金利も、毎月支払額ベースで考えると、それほど大きな影響はありません。つまり、マイナス金利導入から2年、多少のアップダウンはあるものの、住宅ローン金利は以前低い水準にあり、不動産の購入者にとってもまだまだその恩恵があると言えます。しかし、一方で日銀のマイナス金利政策により、銀行の収益に影響が出ています。メガバンクは昨年、大規模なリストラを発表しました。もともと高コスト体質とされてきた銀行ですが、インターネットバンキングの登場により、支店への来店数は減り続けています。また今後さらにAIによる業務効率化が進んでいくことが予想され、何より日銀の金融緩和によって超低金利の状態が続いていることで利息収入が減少していることから、店舗を統廃合したり、人件費を削減したりといったコスト削減に注力するということです。
こうした中、昨年三菱UFJ信託銀行が住宅ローン事業から撤退することを発表しました。新規の申し込みは、今年2018年3月末で終了し、4月以降はグループの三菱東京UFJ銀行の代理店として住宅ローンを取り扱うことになります。低金利による採算の悪化が理由の一つとして挙げられています。商品戦略を見直し、採算性の高い商品やサービスに力を入れていくという動きは、他の金融機関でも出始めています。
特に住宅ローンは、そもそも金利だけを考えると収益性は低く、家計のメイン口座化による手数料収入がなければ、銀行にとってもうからない商品です。小泉内閣時代に決まった住宅金融公庫の廃止後、民間金融機関は、住宅ローンが長期の安定収益となるとして、重点商品として強化してきました。しかし、人口減少や新設着工戸数の減少といった市場環境もあって、また、低金利による借り換えが増加したことなどから、ここにきて見直しを迫られています。
住宅ローンは、商品性を差別化することが難しいとされ、これまで激しい金利競争を強いられてきました。しかし、ネット関連のサービスの充実や、顧客属性に合わせたきめ細やかな商品開発といった動きも見られます。例えば、繰り上げ返済は、過去、1回の手続きに5万円以上の手数料を取る銀行もありましたが、最近は、インターネットを利用して繰り上げ返済を行うと手数料がかからない所が増えています。このほか、団体信用生命保険の保障内容も多様化しています。通常の団体信用生命保険に上乗せして、がんと診断された場合や、3大疾病を対象にしたものや、8大疾病を対象にしたもの等があります。このほか、勤務先が倒産するなどして失業した場合の就労保障、病気やけがで入院した場合の入院保障などもあります。

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