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マンションの修繕積立金

2018年05月05日

マンションの劣化を防ぐには12〜15年ごとの大規模修繕が必要です。1回目は外壁塗装などで済みますが、2回目以降は給水・排水管や昇降機の更新に移り、工事費が膨らみます。積立金が足りないと適切に修繕できず資産価値が落ちる可能性が高まります。国土交通省は2011年に修繕積立金の指針を策定しました。30年間の均等払いで、15階建て未満は1平方メートルあたり月178〜218円、20階建て以上のタワーマンションは同206円を必要額の目安としました。新築入居時に払うことが多い修繕積立基金はゼロで試算しています。

日経は全国の物件の1割にあたる1万4千棟の修繕積立金を分析しました。基金の実勢平均額を加え独自に試算すると、約1万500棟が国の目安を下回りました。このうち、約900棟あるタワーマンションは8割弱が未達でした。国の目安の半分に達していない物件も1割ありました。修繕工事費は建物の立地や形状、設備内容に左右されるので、国の目安を下回っていてもすぐに不適切とは判断されません。一般的に新築時の積立金は安く設定し、段階的に上げる計画を立てることも多いです。ただ、積立金の増額には管理組合の総会で過半数の出席・賛成が必要です。管理規約を変える増額は所有者の4分の3以上の同意が求められます。

日経の調べでは築20年以上でも56%が国の目安に届いていません。
国交省によると、マンションの世帯主が60歳以上の比率は1999年度の26%から2013年度は50%に高まりました。東京都八王子市のあるマンションは昨年、最初の提案から8年がかりで増額を実現しましたが、高齢者から「値上げは勘弁して」との声が多く上がりました。世帯数が多く、住民の世代も所有目的もバラバラなため、大規模物件ほど合意形成が難しいとみられています。実際、築20年以上で国の目安に満たないタワーマンションの割合は68%と高いままです。

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