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一戸建て住宅と新築マンションの立地選択の差異

2018年11月03日

最寄り駅からの徒歩時間別に2017年1年間に新規分譲された一戸建て住宅と新築マンションの分譲戸数分布によると、一戸建て住宅とマンションでは立地選択の差異が明確に表れました(バス便物件を除いて25分まで集計)。

新築一戸建て住宅は徒歩時間については、ほぼ正規分布しています。中央値は15分にあり、やや駅近に分布が多くなっているものの、15分以遠にも分布しています。このような傾向は首都圏・近畿圏・中部圏に共通してみられる傾向です。
一戸建て住宅も駅徒歩条件とは無関係ではないものの、住環境や子育て環境の良さを求めて供給されることの多い一戸建ては、ほとんどが駐車場を備えていることから車通勤を前提に購入する人も多いため、結果として駅徒歩15分を中心に幅広く分布することが可能となっています。このほかの要因としては、駅周辺は都市計画上高度利用や商業用途を主眼に置いた計画が採用されているエリアが多いことで、かえって一戸建て住宅が供給しにくい環境となっていることがあります。しかし駅から大きく遠ざかると、仮に車通勤であったとしても生活利便性において支障が出てくるため、15分が分岐点となっています。
一方、新築マンションでは駅徒歩5分以内に強いこだわりを持って供給されていた様子がわかる結果です。
マンションは都市型住宅として駅地下の価値が高く評価される傾向があります。そのため5分だけでなく、8分や10分にもやまがあり利便性の基準となっていることがわかります。また一戸建て住宅のような分布ではなく15分を超えると極端に分譲戸数が減少します。
このような結果から一戸建て住宅の供給においては、新築マンションで起きているような供給立地の競合状況が起きにくいことは想像に難しくありません。そもそも一戸建ての用地は平均土地面積のデータでも明らかなように首都圏でも115.5平米、近畿圏では121.6平米、最も広い中部圏でも150.7平米であり、基本的に一戸建て住宅以外の用途で流通する可能性が極めて小さい面積です。新築マンションの建築には最低でも300〜500平米の敷地が必要です。しかもより駅前用地を仕入れようとするホテルや事業用ビルなどと激しい競合が起き、結果的に価格の上昇を招いてしまいます。
このように供給される新築一戸建て住宅では土地面積が狭いことと、駅前立地に強いこだわりを持たない用地仕入れが行われている理由で、近年特に新築マンションと大きな価格差が生まれやすい傾向となっています。

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