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「リバースモーゲージ」と「リースバック」

2019年08月31日

人生100年時代の高齢期における生活資金確保を目的として活用され始めているリバースモーゲージ。最近はリースバックという手法も現れました。
一般的な「リバースモーゲージ」の仕組みは、所有する自宅を担保にして金融機関から融資を受け、生存中は利息だけを返済するというものです。借入金の使途は、本人や配偶者の生活費やリフォーム、医療費など生活に関わるものであれば限定されないですが、事業資金など生活費等以外に利用することはできません。死亡後にはその自宅を売却して元本の返済に充てることができます。抵当権を設定したローンなので、自宅の所有権は移転しないため、万一、返済中に契約者が死亡した時、融資残高を超える自宅の資産価値に対しては相続も発生します。
一般的な不動産担保融資と異なるのは、高齢でも借りれることや借入時に推定相続人の同意gア必要なこと、元本の返済は相続後で良いことなどです。
一方、「リースバック」の仕組みは、自宅や事業用不動産を金融機関等に買い取ってもらい、掻いての金融機関等とリース契約を結び、賃貸料を支払いながらそのまま使用することのできる「売却と賃貸借」です。

リバースモーゲージの主な留意点は3つあります。1つ目は担保物件の著しい値下がりです。リバースモーゲージを利用している土地・建物の価格が著しく下落し、根抵当権の極度額よりも自宅の担保評価が低くなれば、借入先から極度額と担保評価額の差額を一定期間内に一括返済するように求められることもあります。そのため、極度額の満額まで利用することは避けたいです。2つ目は推定相続人の理解です。なぜなら、相続時のローン残金は相続人が完済するか、リースバック対象の自宅を売却して完済します。そのために現金が必要になることや自宅を相続できなくなることもあるからです。3つ目は予想以上の長生きです。長生きにより、毎月ないし毎年受け取っている借入額が累積して極度額を超えることになれば、そこで融資は停止されるため、生活費に充てる資金が途絶えてしまいます。
リースバック利用の留意点は、リースバックは自宅を売却するため、そこに住み続けるには賃料を払い続けなければなりません。そのため賃貸借期間が長期化すると売却で得た資金よりも多くの賃料を支払うこともあります。また、ローンが残っていて、現在設定されている抵当権のローン残高よりも売却(査定)価格が低い場合は利用できません。

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