恵比寿で始まる、賢い不動産仲介のスタイル

世田谷区の閑静な住宅街で

こんな物件を見つけました。。


一種低層の閑静な住宅街で、土地約５０坪

いわゆる旗型の敷地延長ではありますが、

環境・日当たりは良好。。。



間口も３Ｍ以上とれているので、車もらくらく駐車できますね。


このあたりの土地相場は、一坪あたり約170万円-160万円といったところでしょうか。。

それなのに、５０坪で４３80万円という事は・・・


！


＠８４万円！？


仮説その１：

事故物件である。
いわゆる、火事や自殺などの事故で相場よりもはるかに安くないと売れない。。といった理由？


仮説その２：

法地である。
ガケ地で、斜面も面積に含まれてしまって、こんな激安単価に。。


仮説その３：不適合接道である。

建築が出来ない土地であるため、住宅地の相場が通用しない。




正解は・・・・




どれも×






答えを探しに、物件の奥まで行ってみましょう。。。





おや？



地面に何か見えますね。。。





勘のよい方はおわかりでしょうか？





あらら、売り地であるにもかかわらず。

基礎が・・・！？






◆ワケアリポイント◆


基礎工事完了済みのまま、現況で引き渡すという事でした。



もともと、この土地は43条但し書きという、接道に難がある物件なのですが、それにもまして、建築途中で売却してしまうっていう。。。

建築確認は降りているので、その図面どおりに建築できるのですが、
建物のプランを変えるためには、基礎を一度壊してからでないといけないようです。。

そんな、何とも中途半端な売り地なのです。


はい。。





物件のお問い合わせは・・・

株式会社スタイルシステム
03-5489-7220
http://www.style-system.net

☆スタイルシステムの大好評物件サイト☆
◆物件紹介　
http://www.style-system.net/

◆恵比寿不動産　
http://www.ebisusan.jp/

さすがに池袋近辺で1000万円台の戸建てなんて・・・

どうせ、築年数が古い＆再建築不可なんていうお決まりでしょ？


でもないんですよね。。


確かに昭和63年築で、20年ちょっと経った建物ですが

内外装ともしっかりリフォームされているので

新築と同等まではいかないまでも、なかなか素敵な仕上がりになってます。

間取りこそ、２ＬＤＫとコンパクトなレイアウトですが

５帖のロフトや４帖ほどの大きなルーフバルコニーがついており

東南向きの道路に面しているので日当たりもそこそこＧＯＯＤといった感じです。















道路は狭いものの現況幅員3.0Ｍで、接道義務もしっかり果たしており

再建築ぜんぜんＯＫです。





では何が理由あり？？



?超狭小地である。。。


土地面積　23.18平米。


坪ではなく平米です。

よって、約７坪の敷地であるということ。



?上記の理由により、建物面積が　34.02平米である。

容積率160％を目一杯つかっても、37平米の床面積が限界。

間取りも　ＤＫ5帖・洋室３帖・洋室4.5帖というコンパクトな間取りになってます。

収納こそ各室にありますが、家族4人では少々手狭かもしれません。




「狭い」というのが最大のワケアリポイントです。


坪単価２４０万円という金額はこのエリアでは決して安くはありません。

総額で1680万円+購入に係る諸費用　約150万円　＝　1830万円

これで夢の一戸建てが都心部で買えるというのが


この物件の最大にして最強のメリットではないでしょうか・・・？




・販売価格：1680万円
・敷地面積：23.18平米（ＳＢ除く）
・建物面積：34.02平米（別途ロフト8平米）
・権利：所有権
・築年数：昭和63年8月
・所在地：豊島区池袋3丁目
・構造：木造２階建
・リフォーム：平成21年6月内外装・水周り他
・現況：空室
・引渡し：即可
・取引形態：媒介



この物件についてのご質問やお問合せは

株式会社スタイルシステムまで
0120-087-450
toiawase@style-system.net

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物件のお話ではないんですが。。。

不動産屋の本性を少しお話ししたいと思います。


【住宅ローンと資金計画の無知】


知識のない不動産仲介営業マンは、
まず、お客様の「年収」「今の家賃」「自己資金」
を聞いてきます。

理由は、予算を知るためなのですが・・・


この予算というのがクセモノでして、

「年収」は借り入れ可能額（銀行が貸してくれる上限の金額）を知るため。
「今の家賃は」毎月の返済可能額を知るため。
「自己資金」は借入額とあわせて、購入可能額を知るため。

これらの情報をもとに、購入予算を提案するのですが
何か勘違いしていると思いませんか？

上記の質問は「借りれる、支払える」お金の「上限」に過ぎません。
予算ではなく、貸してくれる上限、手持ちの資金の上限。

これは、「月収３０万円で賃貸を探している人に３０万円の家賃の家を紹介」するようなものです。

なぜこのような事をするのでしょうか？

彼らは、自分たちが契約しやすいように
意図的にお客様の予算を上げるようにしているのです。


「予算が上がれば、気に入る物件も見つかりやすい法則」

故に、「契約しやすい」


当たり前の事ですが、３０００万円以内である地域にあるマンションを探している人に、3500万円の物件を紹介すれば
大抵、気に入りますよね。

3000万円の予算の人に3500万円の物件を勧める際に
彼らが営業トークで利用するのが住宅ローンの金利マジックです。

金利は利用する金融機関や商品により異なり、
低い金利は０．９％で、高い金利は４．０％以上といった具合に
様々です。

上記で述べたように、あくまでも不動産屋の目的は契約です。
なので、なるべく金利の低い商品を選択して
見かけの支払額を安く試算します。

これは大手の不動産会社でも同様な説明があるようです。
最近は提携のＦＰが試算するケースもあるようですが
それはそれで、誤った説明をされている事も多いようです（別の機会にご説明します）。



でも、このまま支払続けたらどうなるのか？

３０００万円のローンを３５年で組む際のケースです。

A変動金利（全期間優遇△1.2％）で1.275％　月々88,580円

B１０年固定（当初優遇△1.7％）で2.2％　　　月々102,480円

Cフラット35　（全宅連当初２０年）で2.49％　月々107,080円

D都市銀行超長期で3.8％　　　　　　　　　　　月々129,250円


これらは、当初の金利です。

金利は当然ながら変動します。
特に短期金利は景気が上向きになると上昇する傾向があり、
長期は景気が悪化すると上昇する傾向があるので
どの金利を選ぶかは、ケースによって様々です。



では、今から１０年後の事を想像してみましょう。
景気も若干回復して、金利も軒並み２％ほど上昇したと仮定してみましょう。

A変動金利（1.275％→3.275％）
　月々88,580円　→　月々111,140円（22,560円のＵＰ）

B１０年固定（当初優遇が終わり△0.4％へ　2.2％→5.5％へ）
　月々102,480円　→　月々145,120円（42,640円のＵＰ）

Cフラット３５（変わらず）
　月々107,080円　→　月々107,080円

D都市銀行超長期（変わらず）
　月々129,250円



さらに、10年経ったらどうでしょうか。
景気の上昇も落ち着いて、金利は１％のＵＰでした。

A変動金利（3.275％→4.275％）
　月々111,140円　→　月々118,980円（7750円のＵＰ）

B１０年固定（5.5％→6.5％へ）
　月々145,120円　→　月々154,720円（9600円のＵＰ）

Cフラット３５（優遇期間終了後2.69％）
　月々107,080円　→　月々108,600円（1520円のＵＰ）

D都市銀行超長期（変わらず）
　月々129,250円



それぞれの月額の変化は次のようになります。


A変動金利　30,400円（月々88,580円→月々118,980円）

B１０年固定　52,240円（月々102,480円→月々154,720円）

Cフラット３５　1520円（月々107,080円→月々108,600円）

D超長期　　　0円（月々129,250円→月々129,250円）



つまり、３０００万円の借り入れをする場合の説明として適切なのは

「毎月88580円です。。」ではなくて、

「月々154,720円もしくは、118,980円まで上昇する可能性があります」

と説明するのが当然です。


もちろんこの数字は、推測ですが
現実的なリスクとしては十分考えられます。


住宅ローンの試算をする際は、金利の変化による返済リスクを
考慮しましょう。

また、借りられる金額ではなくて、「本当に返せる金額」を
算出しなければ意味がありません。


お金の事は、
ファイナンシャルプランナーに相談するのが一番なのですが、
ＦＰにも色々あります。

ＦＰと名乗る人の多くは、保険会社系のＦＰです。
彼らの多くは、保険を売る目的でアドバイスを行う事が多いため
不動産や住宅ローンの実務に長けている訳ではないので、
あまり客観的なアドバイスが受けられない場合が多いのも
悲しい現実です。


ワケあり物件もそうなのですが、
甘い言葉にはワナがあります。
決して、「安くて」「良い物」はありません。

くれぐれも、慎重に住まい探しを行ってください。


株式会社スタイルシステム

不動産やお金のご相談は
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