不動産査定ってどんなもの？かかる費用や査定時のポイントを徹底解説

建物や土地、マンションといった不動産の価値を算出する「不動産査定」は、不動産を売却する際だけでなく、売却のタイミングを見計らったり、資金計画を立てたりする際にも役立ちます。

不動産会社が行う不動産査定は無料で受けられます。査定後に売却活動を依頼する不動産会社と媒介契約を締結し、売買契約が成立した場合のみ、成功報酬として仲介手数料を支払います。

不動産査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があり、不動産を売却することが決定しており、正確な不動産価格を算出してもらう際に利用するのは「訪問査定」です。訪問査定は準備なしでも受けられますが、必要な書類を準備したり、建物・土地の状態を確認したりしておくだけでも、査定から売却までがスムーズに進みます。

不動産査定で得られた査定結果は、最終的な売却金額に直結します。どのような点に着目して査定しているのかという「査定の根拠」や、査定を受ける際の注意点を知り、売却を依頼する不動産会社選定の参考にしましょう。

１．不動産査定についての基礎知識

不動産査定と聞くと、「建物や土地に値段をつけてもらうもの」というイメージが強いかもしれません。確かに不動産を売却する際には、所有する不動産の価値がどれくらいなのかを知る必要がありますが、不動産査定によってわかる情報はそれだけではありません。

不動産査定とはどのようなものなのか、どうして重要なのかについて解説していきます。

１）不動産査定とは何か

「不動産査定」とは、マンションや戸建、土地などを売却する際に、いくらくらいで売れそうかという見込み額を算出することを指します。

２）不動産査定と不動産鑑定の違い

「不動産査定」と「不動産鑑定」は、どちらも不動産の価値を算出するという側面を持つことから混同されがちですが、意味のまったく異なる性質を持っています。

「不動産査定」が売却時の見込み金額を算出するのに対して、「不動産鑑定」は「不動産鑑定評価」と呼ばれることもあり、建物や土地の適正な価格・地価を算出します。

不動産鑑定は「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づき、不動産鑑定士という国家資格を持つ人だけが行えます。不動産鑑定に用いられるのは、国土交通省が公表している地価公示や、国税庁が公表している相続路線価など。不動産鑑定で算出された不動産価格は、不動産の価値に関して最も信頼性のあるデータとして、住宅ローンを組む際に担保にする不動産の資産価値を判断する際や、相続による遺産分割などで正確な不動産の価格を知る必要がある際に利用されます。

３）不動産査定が重要な理由

不動産を売却するにあたり、不動産査定は欠かすことのできない手順です。その理由は大きく分けて3つ。1つ目は不動産を売却するタイミングがわかるため、2つ目は資金計画を立てられるため、そして3つ目は不動産売却時の価格設定の参考になるためです。

・不動産を高く売却できるタイミングがわかる

不動産査定を受けることで、高く売却できるタイミングを把握できます。引っ越しシーズンになると新しい住まいを探す人が増えるため、不動産賃貸が繁忙期になるということはイメージしやすいと思います。不動産売買においても引っ越しシーズンは繁忙期にあたり、他の時期と比較して高く売却できる可能性が高くなるのです。

また、査定する不動産会社によって査定金額が異なることから、いつのタイミングにどの不動産会社に依頼すれば、希望の金額で売却できるかを知ることができるのです。

・資金計画を立てられる

不動産を売却して住み替えを検討している場合、査定額は資金計画を立てるうえで必要不可欠な情報です。
新しく不動産を購入したり家を建てたりする場合、ほとんどの人が住宅ローンを利用します。住宅ローンの返済自体は、毎月決められた金額を決められた期間継続して支払えば問題ありませんが、住宅ローンを利用するためにかかる諸経費や、不動産購入時の頭金、不動産会社に支払う仲介手数料などは、あらかじめまとまった金額を準備しておく必要があります。

不動産査定により所有している不動産の価格を知っておくことで、売却したときに手元にいくら残るのか、新しい不動産を購入する際の資金としていくらくらい使えるのか、ということを把握でき、無理のない資金計画を立てるのに役立つのです。

・不動産売却時の価格設定の参考になる

売り出す際の価格を相場に対して正確に設定するかどうかで、希望金額で売れるか、長期間売れ残るかが左右されるといっても過言ではありません。誰もが「できるだけ高く売りたい」と考えるものですが、不動産の実際の価値や市場の相場とかけ離れた価格設定をしてしまうと、いつまでも売れずに残ってしまいます。
こうした理由からも不動産会社による査定を受け、どれくらいの価格で売り出せばいいかを判断することが重要なのです。

４）不動産査定にかかる費用

ほとんどの不動産会社が、不動産査定のみであれば無料としています。
不動産会社が報酬を得られるのは不動産が売れたときのみであり、その売却活動をするためには、依頼主との間で「媒介契約」を結ぶ必要があります。不動産査定はこの媒介契約を締結するための営業活動の一環として行われるため、どこの不動産会社も基本的に無料で査定しているのです。

査定料が無料ということは、同時に複数の不動産会社に査定をして比較可能ということ。希望に合った取引をしてくれる不動産会社を選定することで、金額だけでなくその他のサービスに関しても、満足度の高い取引が可能になります。

２．不動産査定額の判断基準

不動産の査定額は、建物や土地の立地や状態などさまざまな要因によって上下します。所有している不動産の長所を把握しておくと、不動産会社に査定依頼をした際に、アピールポイントとして提示でき、査定額がアップする可能性があります。

１）建物の場合

・築年数

建物の査定において、築年数は最も重要なポイントの1つです。
築年数による建物の不動産価値の下落は、築1年から始まっており、築年数を重ねるごとにだんだんと下がっていきます。建物は国税庁により「法定耐用年数」というものが定められており、法定耐用年数がゼロになるとほとんど価値がないものと判断されます。法定耐用年数は構造や用途によっても異なり、住宅の場合は鉄骨鉄筋コンクリート造または鉄骨造で47年、木造で20年です。

・間取り

一般的な間取りは需要が高いため、査定金額も高くなる傾向にあります。一般的な間取りとは、ファミリー向けであれば大きな居間とダイニング、家族分の個室があるような造りが人気です。
逆に防音室があったり、1階部分がガレージになっていたりといった建物は、上記のような間取りと比較すると買い手がつきにくく、査定金額が下がる可能性もあります。

・立地（周辺環境）

立地は戸建に限らず、土地やマンションに関しても、不動産を探している人が優先的に確認しているポイントです。
公共交通機関が近くにある物件や、役所・病院・スーパーなどへのアクセスがいい建物は、人気があるため査定金額も高くなります。
一方で、ごみ焼却場や火葬場・墓地といった、いわゆる「嫌悪施設」が近くにある建物は、衛生環境への懸念や心理的な不安があることから、マイナス評価につながります。

２）土地の場合

土地の査定においてポイントになるのは土地の形です。正方形や長方形のようなきれいな四角形をしていると、建てられる家の形の自由度が高くなり、庭の面積も広く取れるため価値が高いと判断されます。一方で、台形や三角形のようないびつな形の土地は、建てられる家の面積や形が制限されてしまう可能性があるという点を押さえておきましょう。

３）マンションの場合

マンションの査定において特徴的なのは、共有スペースも評価ポイントに含まれるという点です。
共有スペースとは、エントランスやエレベーター、廊下や階段など、専有部（部屋）以外のスペースのことを指します。共有スペースがきれいに清掃されていると、管理会社の管理が行き届いている、住みやすいマンションという印象を与えられます。

３．不動産査定の方法と査定にかかる期間

不動産会社が物件を査定する方法は大きく分けて2種類。
「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定（詳細査定）」があります。

１）机上査定（簡易査定）

机上査定とは、不動産会社から売主に対して行うヒアリングや事前アンケートなどを参考にし、不動産の価格を計算する方法です。同じエリアにある類似した不動産の成約事例や、立地条件・路線価などの情報を用いて算出するため、わざわざ不動産会社に足を運ぶ必要がないというメリットがあります。メールでも査定が受けられ、査定結果も訪問査定より早く出ます。目安としては依頼してから3日程度、遅くとも1週間程度です。

算出できるのはおおよその金額ですが、所有する不動産の売却時期を見極めたり、売却を依頼する不動産会社を選定したりする際に参考にできます。

２）訪問査定（詳細査定）

訪問査定とは、不動産会社の担当者が実際に訪問し、建物の状態をチェックして査定する方法のことをいいます。ヒアリングやデータだけではわからない部分を細かく調査するのが目的で、建物の傷みや傷の状態を確認したり、周辺環境やご近所トラブルがないかをチェックしたりすることもあります。

机上査定よりも正確な査定金額が出るため、具体的に売却を検討している場合に訪問査定を利用します。すでに解説したとおり、建物は築年数が経つほど価値が低くなってしまうため、売却することを決めている場合は可能な限り早く査定を受けたほうが有利になります。査定結果がわかるのは、依頼してから1～2週間を目安に見ておきましょう。

４．不動産価格の算出方法

不動産の価格を算出する方法は大きく分けて3つあります。

・取引事例比較法
・原価法
・収益還元法

不動産の種類や不動産会社によっても査定方法が異なるため、どのように不動産の価値を見極めているのかを簡単に知っておきましょう。

取引事例比較法

売却する不動産がある周辺地域において、同じような条件の不動産が過去にどれくらいの価格で取引されたかを参考にしながら査定する方法を、「取引事例比較法」と呼びます。

原価法

「原価法」とは、同じ不動産を再度建てる（再調達）する場合に必要となる費用を算出し、新築当初からの減価分を差し引いて求める査定方法です。

収益還元法

「収益還元法」は、売却する不動産が将来的に生み出す利益を計算することで、不動産の価値を算出する査定方法です。

５．不動産査定を受けるための準備

不動産査定を受ける際、「これを準備しておかなければいけない」という決まりはありません。しかし、本章で解説する事前準備をしておくと、査定がスムーズに進むだけでなく、希望の価格で売却できる可能性が高くなります。

１）周辺の相場を調べておく

不動産会社に査定を依頼する前に、所有する不動産の周辺がどれくらいの価格で取引されているかを調べておくと、のちに売却価格を決定する際に参考にできます。
周辺の相場を調べるには、「レインズ・マーケット・インフォメーション」と呼ばれる、過去の成約事例を閲覧できるサイトや、各種ポータルサイトで募集中の物件情報が参考になります。売却予定の不動産と、エリア・面積・築年数が近いものを探してみるといいでしょう。

２）最低限の清掃を行っておく

清掃の有無は査定額に直接影響を与えることは多くありませんが、最低限の清掃は行っておくことをおすすめします。

その理由は、査定の担当者が売主の人柄もチェックしている可能性があるため。室内にゴミが散らかっていたり異臭がしたりすると、担当者にだらしない印象を与えてしまい、少なからず査定額への影響も否定できません。
土地の場合も同様で、目立つ雑草やゴミは査定前に片づけておくようにしましょう。査定時にある程度手を加えておくことで、実際に売却活動を始めたときに、購入希望者に「管理されている土地」と印象付けられスムーズな成約につながります。

３）戸建や土地は境界線を確認する

不動産の売買でしばしば問題になるのが「隣地との境界線」です。
隣地との境界線が明確でない土地は、建てられる建物の正確な面積を算出できないだけでなく、境界線をめぐって隣地所有者とのトラブルに発展する可能性があります。境界線画定のためには多くの手間と費用がかかるため、なかなか買い手が見つからないことも少なくなく、査定額が低くなってしまう傾向にあるのです。

土地の境界線は、地面に埋まっている「境界標」や、境界線確定の際に作製される「確定測量図面」で確認できます。境界線に関する資料が見つからない場合は、査定前に土地家屋調査士に依頼して、境界線を確定しておくと、査定から売却までスムーズに進められます。

４）修繕箇所がないか確認しておく

建物やマンションの売却において不具合や損傷が見つかった場合は、査定前に修繕しておくことをおすすめします。特に雨漏りやシロアリの被害は、物件の寿命や耐震性にも影響を及ぼすため、査定額が大幅に減額されてしまう要因になりかねません。
その他にも、扉の立て付けが悪い部分や、外壁塗装の剥がれなども修繕しておくと、査定額の下落を防ぐことが可能です。

５）必要書類を準備しておく

不動産査定を円滑に進め、査定額を正確に算出するためには、あらかじめ必要書類を準備しておくことをおすすめします。査定前に準備しておきたい書類は以下のとおりです。

査定後に不動産会社と媒介契約を締結する場合は、身分証明書や印鑑証明書も必要になります。
取得に日数がかかる書類もあるため、スケジュールに余裕を持って準備しておくといいでしょう。

６．不動産査定を受ける際の注意点

世の中には売買を専門にしている不動産会社が多数存在し、どの不動産会社に依頼するかによって、最終的な売却金額や取引の満足度が大きく変化します。
不動産査定を受ける際に注意しておきたいこと・覚えておきたいことは以下の3つです。

１）必ず複数の不動産会社を比較する
２）査定額がそのまま売却額になるわけではない
３）査定額が高すぎる不動産会社には注意

1つずつ詳しく解説します。

１）必ず複数の不動産会社を比較する

依頼する不動産会社を決める際は、必ず複数の不動産会社に査定を依頼して比較するようにしましょう。すでに解説したとおり、不動産を査定する際の基準は明確には決められていません。不動産会社によって査定基準が少しずつ異なるため、同じ不動産を同じタイミングで査定に出しても、異なる査定結果がでることも珍しくないのです。

インターネットでできる一括査定サービスを利用すれば、少ない時間と労力で複数の不動産会社を比較できます。査定結果が出たら不動産の価格だけでなく、その不動産会社が他に提供している保証やサービスにどのようなものがあるかも確認し、総合的に判断するようにしましょう。

２）査定額がそのまま売却額になるわけではない

不動産査定では、売却する際にどれくらいの価格で売れそうかを算出しますが、査定額はあくまでも査定時点での予測金額です。近くにある同じような条件の不動産の売り出し価格や、公示地価などを参考にして算出したものにすぎないため、実際に売りに出す不動産の状態や、購入希望者の交渉次第ではさらに減額になる可能性も大いにあります。
そのため、査定金額で必ず売れるということではない、という点は押さえておきましょう。

３）査定額が高すぎる不動産会社には注意

Web上の一括査定サービスを利用して、複数の不動産会社に査定依頼を出した際に、妙に査定額が高い不動産会社があった場合は注意が必要です。

すでに解説したとおり、不動産会社にとっての査定は「営業活動の一環」です。依頼主は複数の不動産会社に査定依頼を出し、その中から最も希望条件に近い不動産会社に売却を依頼します。そのため不動産会社も、予想される売却金額よりも高い査定金額を提示し、なんとか媒介契約を結んでもらおうとしている場合があるのです。

確かに査定金額が高いのは魅力的に映りますが、不動産会社を選ぶ際は、査定金額だけでなく営業力やその他の保証・サービスも含めて比較するようにしましょう。

まとめ

不動産査定によって算出される金額は、最終的な売却金額を決定する目安になります。不動産会社がどのようなポイントに着目して査定を行うのか、どのような準備をしておく必要があるのかを知っておくことで、売却条件の決定・契約成立までをスムーズに進めることが可能になります。

不動産査定は売却を具体的に検討している段階だけでなく、売却するかどうか迷っている人や、次に不動産を購入するための資金計画を立てたい人にとっても役に立つサービスです。近年では不動産以外にも、権利関係や金融などの知識が豊富な不動産会社もあるため、不動産の悩みや課題をトータルでサポートしてくれる業者を探すといいでしょう。