不動産購入にかかる登記費用はいくら？相場や内訳、自分でする場合の金額などを紹介

不動産を購入すると、建物情報や所有権の明示、抵当権の設定といった各種登記が必要です。登記申請をするには、それぞれ税金や手数料がかかります。

今回は不動産の購入に伴う登記費用がいくらかかるのか、内訳と相場を具体的に紹介します。登記費用を安く抑えるためのコツもあわせて紹介するので、不動産購入の予定がある人はぜひ参考にしてください。

不動産購入時に必要な登記

不動産購入の際に必要となる不動産登記には、以下の3種類があります。1つ目の表題登記は建物を新築したときに必須であり、所有権と抵当権に関する登記もするのが一般的です。

1. 建物表題登記

建物表題登記とは、新築した建物について建物の状況や所有者などの情報を登録することです。具体的には、「所在、地番、家屋番号、種類、構造、床面積、所有者の住所・氏名」などを登録します。

建物表題登記は、不動産登記法で義務付けられており、建物の取得から1ヶ月以内に申請する必要があります。申請を怠ると、十万円以下の過料という罰則が課されるので注意しましょう。

2. 所有権保存登記ないし所有権移転登記

所有権保存登記とは、新築した注文住宅や購入した新築マンションなど、まだ登記がない不動産に対して所有権を設定する登記です。所有権移転登記は、中古住宅を購入した場合など、所有権が変わったことを明らかにする登記を指します。

所有権に関する登記を行うことで、不動産が自分のものであることを第三者に主張できるようになります。申請は任意ですが、住宅ローンを利用する場合は抵当権の設定のために必須です。

3. 抵当権設定登記

抵当権設定登記とは、購入する不動産に対して金融機関の抵当権を設定するための登記です。住宅ローンを利用して不動産を購入する際に行います。

抵当権は、住宅ローンの返済が滞った場合に金融機関が弁済のために使う手段です。抵当権が行使されると、ローンの対象である建物と土地は競売にかけられ、売却益が金融機関に入ります。

不動産購入にかかる登記費用の内訳

不動産購入にかかる登記費用の内訳は、主に「登録免許税」「土地家屋調査士報酬」「司法書士手数料」の3種類です。ただし、3種類全てが同時にかかることはなく、実際には以下の3パターンとなります。

＜不動産購入にかかる登記費用の内訳＞

• ●登録免許税のみ
• ●土地家屋調査士報酬のみ
• ●登録免許税＋司法書士手数料

なお、実際の手続きの際には、各種証明書を取得するための発行手数料や窓口に提出する場合の交通費など、諸経費もかかります。上記3種類の詳細については、以下をご覧ください。

1. 登録免許税

登録免許税とは、登記や登録などについて課される税金のことです。不動産購入に伴う登記では、所有権保存（設定）登記および抵当権設定登記に登録免許税がかかります。表題登記に関しては、原則として登録免許税がかかりません。

納付方法は、税額が3万円以下の場合には収入印紙が使えます。3万円を超える場合は、銀行に納付した上で領収書を登記の申請書に貼り付けるなどして提出します。

2. 土地家屋調査士報酬

土地家屋調査士報酬とは、建物表題登記の代行を土地家屋調査士に頼む場合にかかる費用です。土地家屋調査士への依頼は必須ではないため、自分ですれば土地家屋調査士報酬はかかりません。

建物表題登記を自分でする場合の必要書類は以下の通りです。

• ●登記申請書
• ●建築図面・各階平面図
• ●所有権証明書
• ●住民票
• ●案内地図

図面を自分で作らなければならないというハードルはありますが、基本的には時間さえあれば誰でも申請できます。登記費用を極力抑えたい人で、2日くらい時間が取れる場合には、挑戦してみると良いでしょう。

3. 司法書士手数料

司法書士手数料は、所有権や抵当権に関する登記申請を司法書士に代行してもらう場合にかかる報酬です。こちらも司法書士への依頼は任意であるため、自分で登記申請を行えば、司法書士手数料はかかりません。

ただし、抵当権設定登記については、金融機関が絡む手続きとなるため、金融機関が指定した司法書士が申請を担当することが多いです。そのため、抵当権設定登記を自分ですることは実質不可能だといえます。

不動産購入にかかる登記費用の相場

続いて、不動産購入にかかる3種類の登記費用の相場をそれぞれ紹介します。登録免許税は計算式が決まっており、土地家屋調査士や司法書士への報酬もデータがあるので、具体的な数字を知ることが可能です。

1. 自分で登記する場合の費用（登録免許税）

自分で登記する場合、納めなければならないのは基本的に登録免許税だけです。

建物表題登記については登録免許税がかかりません。そのため、費用0円で登記申請ができることになります。ただし実際には、住民票や登記情報の取得費、現地調査のための交通費などで、2,000〜5,000円程度がかかるでしょう。

所有権の登記にかかる登録免許税の計算式

所有権保存登記および所有権移転登記にかかる登録免許税は、以下の計算式で求めます。

• ●固定資産税評価額 × 2.0％（土地は2023年3月31日まで1.5％）

固定資産税評価額は、建物の場合は建築費の6割、土地の場合は購入価格の7割が相場だと言われています。よって、例えば、2,000万円の建物を取得した場合の所有権移転登記にかかる登録免許税は、2,000万×0.7×0.02= 28万円です。

ただし、2024年3月31日までは、税率の軽減措置により、マイホーム（住宅用家屋）の所有権登記にかかる登録免許税について、以下の減税が行われます。

• ●マイホームの所有権保存登記 – 税率0.15％
• ●マイホームの所有権移転登記 – 税率0.30％

よって、2,000万円のマイホームを取得した場合の所有権登記にかかる登録免許税は、2.1万円もしくは4.2万円です。

抵当権設定登記にかかる登録免許税の計算式

抵当権設定登記の登録免許税は、以下の計算式によって求めます。

●抵当権設定金額（債券金額） × 0.4％（2024年3月31日までは0.1％に軽減）

例えば、2,000万円の住宅ローンを組んだ場合の抵抗権設定登記にかかる登録免許税は、2,000万×0.004= 8万円です。2024年3月31日までは軽減措置により2万円で済みます。

2. 土地家屋調査士報酬の相場

日本土地家屋調査士会連合会の2019年度アンケートによると、建物表題登記にかかる土地家屋調査士報酬の全国返金額は、税抜83,659円（税込92,025円）です。また地域ごとの中央値や平均値、標準偏差は、以下のようになっています。

参考：日本土地家屋調査士会連合会・業務報酬統計資料「5. 建物表題登記（その1）」

上記の通り、基本的にどのエリアでも土地家屋調査士報酬は8万円前後、近畿のみ9万円程度です。決して安い金額とはいえないので、時間があるなら自分で建物表題登記に挑戦してみても良いでしょう。

3. 司法書士手数料の相場

日本司法書士会連合会によると、不動産登記にかかる司法書士手数料の相場は以下の通りです。所有権保存登記で2.5万円前後、所有権移転登記で5万円前後、抵当権設定登記で4万円前後が平均となります。

＜所有権保存登記＞
［有効回答数：1064］

＜所有権移転登記＞
［有効回答数：1091］

＜抵当権設定登記＞
［有効回答数：1071］

参考：日本司法書士会連合会「報酬アンケート結果（2018年（平成30年）1月実施）」

不動産購入にかかる登記費用をできるだけ安くするコツ

土地購入に伴う登記には、登録免許税や司法書士手数料などを合わせて数万〜数十万円の費用がかかります。購入にかかる登記費用は、確定申告で経費計上できるわけでもなく、純粋なマイナスとなるため、極力安く済ませたいところです。

そこで以下では不動産購入にかかる登記費用を、できるだけ安く抑えるためのポイントをいくつか紹介します。

できるだけ自分で登記申請をする

自分で登記申請をすれば、土地家屋調査士報酬や司法書士手数料をなくせます。その分、手間や時間はかかりますが、節約の効果は大きいのでおすすめです。

例えば、建物表題登記の場合、自分で登記申請をすれば3,000円前後で済みます。一方、土地家屋調査士に依頼すると、8〜9万円は必要です。所有権に関する登記についても、司法書士に頼まず自分で登記をすることで、2〜5万円ほど安くできます。

税率の軽減措置が終わる前に購入する

2024年3月31日までは、税率の軽減措置が適用されるため、各種登録免許税が大幅に安くなります。そのため、すでに購入を検討している場合は、期間内に購入が完了するように日程を調整すべきです。

所有権に関する登記については85〜92.5％引き、抵当権設定登記については4分の1の金額で済みます。よって、期間内に購入するかどうかで、数万〜数十万円、登録免許税の金額が変わってきます。

報酬が安い司法書士や土地家屋調査士を探す

司法書士や土地家屋調査士の報酬は、各自が自由に決められるため、安い事務所も高い事務所もあります。そのため、どうしても専門家に頼らないといけない部分については、できるだけ安い事務所にお願いするのもおすすめです。

具体例を出すと、関東地区で所有権移転登記を依頼する場合、安いところは3万円ほどなのに対し、高いところは8万円以上かかります。依頼する司法書士によって5万円も手数料が変わってくるので、事務所選びは大切です。

不動産購入の登記にかかる心配ごとは専門家に相談

不動産購入にかかる登記費用は、建物表題登記の場合で3,000〜80,000円前後です。所有権や抵当権に関する登記費用は、軽減税率が適用された場合で5〜10万円ほどでしょう。よって、表題・所有権・抵当権の登記すべてを行う場合は、5〜30万円ほどの費用となるはずです。

なお、不動産登記については、費用の内訳や計算を含めて、専門性を伴うことが多々あります。そのため、登記に関して不安がある人は、不動産コンサルタント等の専門家にぜひ一度ご相談ください。