	専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
同時に契約できる業者の数	1社	1社	複数社可
購入希望者との直接取引	不可	可	可
契約有効期間	3ヶ月以内	3ヶ月以内	定めなし（3ヶ月以内とするのが一般的）
不動産流通システム（レインズ）への登録	媒介契約締結から5日営業日以内	媒介契約締結から7営業日以内	任意
売主への報告義務	1週間に一度	2週間に一度	なし

専属専任媒介の場合は、同時に媒介契約を結べる不動産会社の数は1社のみ、さらに売主自身が探してきた購入希望者との直接取引（不動産会社を介さずに売却すること）が禁止されています。つまり、「完全に不動産会社に任せる」タイプの媒介契約です。

それに対して一般媒介契約の場合は、一度に複数の不動産会社と契約でき、売主自身で購入希望者を見つけた場合は、直接取引することも可能です。売主にとっての自由度が高い反面、不動産会社は売りに対して売却活動の進捗報告の義務がなく、売却活動をどの程度活発に行うかは、不動産会社にゆだねられるという側面もあるということを知っておきましょう。

３）売却活動

媒介契約を締結したら、不動産会社による売却活動が始まります。

不動産ポータルサイトへの掲載や広告作成、購入する不動産を探している人に対しての提案など、さまざまな手段や角度から、買主が見つかるように情報発信を行います。

問い合わせがあった際には、実際に現地に案内したり、購入希望者の希望条件のヒアリングを行ったりするのも不動産会社の役目です。

４）購入申し込み～売買契約締結

購入希望者から購入申込書を受領したら、売主との間で契約条件の調整を行います。売却価格や引き渡しの条件・スケジュールをすり合わせ、お互い合意に至った時点で、売買契約を締結します。

不動産会社に不動産売却を依頼する場合は、不動産会社が契約書類を作成します。売主は売却する不動産に関する資料や、売主自身に関する書類を準備する必要があるため、あらかじめ不動産会社に問い合わせておくと安心です。

売買契約の際には、売買金額の一部を「手付金」として買主から売主に対して支払います。

５）残代金決算・引渡し

契約締結時に受け取った代金の残りの売買金額を受け取ることを「残代金決算」と呼びます。契約書で定めた引き渡し時に残代金決算を行い、同時に物件の鍵が売主から買主に渡ります。これで売買契約は完了です。

６）確定申告

不動産の売主は、翌年の確定申告で、売却によって得られた売却益についての申告を行う必要があります。確定申告が必要なケースと準備する書類については、後ほど詳しく解説します。

３．不動産売却にかかる費用

不動産売却では、売主側にも多くの費用が発生します。売買される物件の取引金額によっては高額になる費用もあるため、売却活動を始める前に把握しておくようにしましょう。

１）不動産売却時にかかる費用一覧

売却する不動産の種類や条件、利用する不動産会社にもよりますが、不動産売却時には下記の費用がかかるのが一般的です。

仲介手数料	不動産会社に支払う手数料
登記費用	抵当権抹消にかかる費用（登録免許税）や司法書士への報酬など
印紙代	売買契約書に貼る収入印紙代（印紙税）
その他諸費用	・土地測量・建物の解体費・廃棄物処分費・ルームクリーニング代　等

上記以外にも、現在居住している住居を売却する場合には、引っ越し費用が必要になるほか、返済中の住宅ローンがある場合は、住宅ローン完済のための返済金と手数料の支払も発生します。

２）仲介手数料の上限と相場

不動産会社に支払う仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法により計算方法と上限が定められています。

売買価格	計算式
200万円以下の部分	売買価格×5%＋消費税
200万円超～400万円以下の部分	売買価格×4%＋2万円＋消費税
400万円を超える部分	売買価格の3％＋6万円＋消費税

上記の計算方法は、宅地建物取引業法が定める計算式を、実際の不動産売買の現場で計算しやすいように改めた「速算式」と呼ばれるものです。売買金額を3つに分け、それぞれの部分について計算し、最終的に合算した金額が、一度の不動産売買で、仲介業者が一方の依頼主から受け取れる手数料の上限金額です。

なお、上記の計算式で算出される仲介手数料は、あくまでも上限金額であるため、不動産会社に必ず支払わなくてはならない金額ではありません。交渉次第で減額してもらえる場合や、不動産会社によっては最初から「仲介手数料半額（または無料）」としている場合もあります。

４．不動産売却に関する税金と確定申告

不動産売却に関する税金には、売却手続きの際にかかるものと、売却によって利益が発生した場合にかかるものがあります。

売却手続きに必要な税金	・印紙税・登録免許税
売却益が発生したときに納める税金	・譲渡所得税・復興特別所得税

なかでも「譲渡所得税」は、取引金額によっては百万円単位で発生することもあり、確定申告の対象となるため、必ず理解しておかなくてはなりません。

１）譲渡所得税とは

不動産を売却した際に、出た利益に対して所得税や住民税が課せられます。これらの不動産の譲渡（売却）にかかる税金を総称して「譲渡所得税」といいます。

２）譲渡取得税の計算方法

譲渡所得税の税額は、下記の計算式によって求められます。

・譲渡所得税額＝（譲渡所得－特別控除額）×税率

・譲渡所得＝譲渡収入金額（不動産の売却金額）

　　　　　　－取得費（不動産を購入したときにかかった費用）

　　　　　　＋譲渡費用（売却時にかかった費用）

上記の計算式を見てわかるとおり、譲渡所得税は譲渡所得がプラスになった場合のみ発生します。

つまり、土地や建物を売却して売却金額を得た場合でも、購入時や売却時にかかった費用と相殺した結果、譲渡所得がマイナスになっていた場合には、譲渡取得税はかからないということです。

譲渡所得税額を算出するために用いる税率は、居住用不動産の場合で下記の表のとおりです。

所得区分	所有期間	税率*
短期譲渡所得	5年以下	39.63% 所得税：30.63% 住民税：9%
長期譲渡所得	5年超	20.315% 所得税：15.315% 住民税：5%
長期譲渡所得	10年超所有軽減税率の特例	１）課税譲渡所得6,000万円以下の部分 14.21% 所得税：10.21% 住民税：4% ２）課税所得6,000万円超の部分 20.315% 所得税：15.315% 住民税：5%

*復興特別所得税（2.1%相当）含む

（参照：国税庁　タックスアンサー（よくある税の質問）No.1440譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1440.htm）

３）確定申告の時期と必要書類

不動産売却で譲渡所得が発生した場合、不動産を売却した翌年2月16日から3月15日までの間に、税務署に申告・納付する形で申告します。

確定申告時に提出・添付する書類は、下記に一覧としてまとめました。

・売却時の売買契約書や領収書

・登記事項証明書

・譲渡所得の内訳書（土地・建物用）

・確定申告書B

・申告書第三表（分離課税用）

確定申告は期限内に行わないと、「無申告加算税」や「延滞税」といった、追加納税のペナルティが発生するため注意が必要です。

なお、譲渡所得がマイナスの場合は、原則として確定申告の必要はありません。ただし、同じ時期に売買した複数の不動産を損益通算したり、売買時に適用される特例を利用したりしたい場合は、譲渡所得がマイナスになっていても確定申告が必要です。

４）不動産売却時に利用できる特例

2022年11月現在、マイホームを売却した際に得られる譲渡所得に対して、さまざまな特例が用意されています。利用するのとしないのとでは納める税額が大きく変わってくるほか、譲渡所得がマイナスになった場合に活用できるものもあるため、適用期限も含めて必ず確認しておきましょう。

譲渡所得に適用可能な特例	概要
マイホーム売却時の3,000万円特別控除の特例	譲渡所得から最高3,000万円控除可能
マイホームを売った時の軽減税率の特例	10年以上居住したマイホームを売却した場合に、軽減税率を適用
特定のマイホームを買い換えたときの特例 ※2023年12月31日譲渡分まで	一定の要件を満たしたマイホームを買い替えた際に生じた譲渡所得を、将来に繰り延べできる特例
マイホーム買い替え時の譲渡損失の特例 ※2023年12月31日譲渡分まで	一定の要件を満たしたマイホームを買い替えた際に生じた損失を、ほかの所得と損益通算・損失を3年間繰り越せる特例