2022.03.22

不動産の購入

不動産評価額には5種類ある!使用目的・計算方法をわかりやすく解説

自分が持っている不動産価格を調べるときや固定資産税の計算をするときには、不動産評価額を活用します。
不動産評価額には5種類あり、それぞれ用途や計算方法が異なります。不動産の価値を調べるときには、用途によって異なる評価額を使い分けるのが大切です。

今回は不動産評価額の種類やそれぞれの計算方法を確認していきましょう。
不動産評価額を知れば、自分の不動産がいくらで売却できそうか計画を立てやすくなりますよ。

不動産の評価額は「一物五価」!

不動産評価額には5種類あり、それぞれ使用するシーンや計算方法が異なります。それぞれの評価額の特徴は以下の通りです。

不動産評価額基準・調べ方主な用途
実勢価格(時価)一括見積り不動産を売却したいとき
公示地価
基準地価
◆国土交通省が運営している土地総合情報システム内の
国土交通省地価公示・都道府県地価調査
◆一般財団法人資産評価システム研究センターの
全国地価マップ
◆一般的な土地売買をするとき
◆公共事業で土地を買い取るときの
参考価格として
路線価図
評価倍率表
相続税評価額
路線価図
評価倍率表
相続税の計算をするとき
固定資産税
評価額
固定資産税納税通知書
もしくは固定資産課税台帳を確認
◆不動産の価値を知りたいとき
◆不動産にかかる固定資産税を
知りたいとき
鑑定評価額不動産鑑定士による鑑定評価不動産の客観的な価値を知りたいとき

不動産評価額を調べるときには、用途に適した評価額を調べる必要があります。また同じ土地でも評価額の種類によって金額が異なります。

目的に応じて必要な評価額が異なる

不動産評価額には5種類あります。
それぞれの評価額は使用する目的やシーンが異なるので、目的に合った評価額を選ばなければなりません。

例えばこれからマンションを購入する方が「毎年かかる固定資産税の金額を調べて家計管理に役立てたい」と考えるのであれば、固定資産税評価額を調べるのが良いでしょう。
それに対し、所有している不動産を売却したい人は不動産会社や見積もりサービスを活用して実勢価格を調べるのがおすすめです。それぞれの不動産評価額の調べ方や計算方法について詳しく解説していきます。

不動産評価額の種類と確認方法

不動産評価額には5種類あり、それぞれ価格の計算方法や調べ方が異なります。

1.どんなときに使用される評価額なのか
2.どうやって評価額を計算するのか

これら2つをざっくりとでも把握しておくと、不動産評価額の調査がスムーズに進みやすくなります。5つの評価額の特徴や計算方法をそれぞれ確認していきましょう。

実勢価格(時価)

実勢価格は一般的には時価と呼ばれる価格です。実際に売り手と買い手によって不動産売買が成立したときの価格が実勢価格となります。

実勢価格(時価)とは?

実勢価格は不動産売買が成立したときの価格です。そのため他の不動産評価額と金額が異なる場合もあります。

実勢価格(時価)調べ方・計算方法

実勢価格は実際の不動産取引をもとに算出します。

例えば売り手が希望価格5,000万円だったけれど実際に買い手がついた価格は4,000万円だった場合には実勢価格は4,000万円です。また、不動産取引が頻繁に行われていない価格では正確な実勢価格を出せないので、周辺地域や似た地域の実勢価格を参考に算出する必要があります。

自分の不動産を売却するために実勢価格を知りたいのであれば、不動産会社や見積もりサービスを利用するのが良いでしょう。

公示地価/基準地価

公示地価は国土交通省が発表する評価額です。基準価格は公示地価と似ていますが、国土交通省ではなく各都道府県が公表している評価額です。

公示地価/基準地価とは?

公示地価は国土交通省、基準地価は各都道府県が公表している評価額です。
公示地価と基準地価をもとにして不動産の取引価格や固定資産税評価額、相続税評価額が計算されます。
公示地価は毎年1月1日時点に評価されるのに対し、基準地価は7月1日に評価されます。そのため公示地価と基準価格を利用して土地の価格変動を調査することも可能です。

公示地価/基準地価調べ方・計算方法

公示地価は1ヶ所につき2人以上の不動産鑑定士が現地調査を行い評価額を決定します。
それに対し、基準地価は1ヶ所につき1人以上の不動産鑑定士が鑑定し評価額を算出します。不動産鑑定士の人数が異なる点以外には、評価額の算出方法に大きな違いはありません。

発表された公示地価や基準地価を調べるときには、国土交通省が運営している土地総合情報システムを活用します。システム上の国土交通省地価公示・都道府県地価調査から検索できます。各都道府県から市区町村へと絞り込んでいくと、希望の土地の公示地価や基準価格を調べることが可能です。

国土交通省が運営している土地総合情報システムの他には、一般財団法人資産評価システム研究センターが運営する全国地価マップでも調査可能です。ただし全国地下マップは公示地価や基準地価と若干ズレが生じるのでご注意ください。

路線価図・評価倍率表・相続税評価額

相続税の金額を計算するときには、路線価図や評価倍率表を使用します。
また相続税だけでなく不動産の生前贈与をするときにも相続税評価額を用いて不動産の評価額を計算します。

路線価図・評価倍率表・相続税評価額とは?

相続税評価額は名前の通り相続税や贈与税の計算をするときに使用する評価額です。
相続税評価額は実勢価格や公示価格の約8割程度です。公示地価より相続税評価額が押さえられているのは、税負担を抑える目的と税金の徴収額が不動産価格を上回らないようにする目的があります。

路線価図・評価倍率表・相続税評価額調べ方・計算方法

相続税評価額は路線価図もしくは評価倍率表をもとに計算できます。
どちらでも自由に選択できるわけではなく、路線価図が設定されているエリアでは路線価方式、設定されていないエリアでは評価倍率方式で計算を行います。

路線価方式で相続税評価額を調べるときの計算式は「路線価×補正率・加算率×地積」です。路線価と補正率、加算率はそれぞれ路線価図で確認できます。路線価は国税庁のHPから調べることが可能です。

評価倍率方式で相続税評価額を調べるときの計算式は「固定資産税評価額×評価倍率=土地の評価額」です。評価倍率は路線価同様に国税庁のHPで確認できます。このように路線価図がない地域で相続税評価額を調べるときには、固定資産税評価額を調べなければなりません。いざというときのためにも、固定資産税通知書は必ず保管しておきましょう。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は名前の通り、固定資産税額を計算するときに使用される指標です。
毎年かかる固定資産税を計算するだけでなく、不動産売買の価格を決定するときの参考価格としても活用されます。

固定資産税評価額とは?

固定資産税評価額は毎年の固定資産税を計算するときに使用します。
固定資産税評価額に1.4%をかけた金額が毎年支払う固定資産税額です。
固定資産税評価額は固定資産税の計算に使われるだけでなく、路線価図が用意されていない土地の相続税評価額を計算するときにも使います。

固定資産税評価額調べ方・計算方法

固定資産税評価額を調べる方法は以下の3種類です。

1.固定資産税の納税通知書を調べる
2.固定資産税評価証明書を確認する
3.固定資産課税台帳を閲覧する

もっとも簡単なのが毎年届く固定資産税の納税通知書を確認する方法です。
届いた納税通知書の「評価額」もしくは「価格」に記載されている数字が固定資産税評価額です。
固定資産税の納税通知書を紛失してしまった場合には、固定資産税評価証明書を確認するもしくは各自治体で管理している固定資産税台帳を閲覧すれば評価額を調べられます。

不動産鑑定評価額

不動産鑑定評価額とは、不動産鑑定士が不動産の所有権以外の価値を測定した評価額です。
実勢価格が売り手や買い手の希望が反映されているのに対し、不動産鑑定評価額は不動産鑑定士が中立の立場で価値を測定しています。

不動産鑑定評価額とは?

不動産鑑定評価額とは不動産鑑定士が中立の立場で測定している評価額です。
不動産鑑定評価額は、それぞれの不動産が持つ特徴を踏まえ、客観的な価値を証明しています。取引価格を決定するときの参考や適性な不動産取引を成立させるために活用されます。

不動産鑑定評価額調べ方・計算方法

不動産鑑定評価額は、不動産鑑定士のみが評価額を算出できます。
不動産評価額を適正に保ために不動産鑑定士以外は不動産鑑定をしてはいけない決まりになっています。

実際の不動産評価額に金額差があるのはなぜ?

同じ地域の不動産評価額でも差が出ることがありますし、不動産評価額の種類によっても金額が異なります。不動産評価額に金額差が生まれてしまう理由を解説していきます。

固定資産税評価額は建築方法によっても違いが生まれる

同じ地域にある不動産や公示地価が近い土地にある不動産でも固定資産税評価額の金額が異なるケースは少なくありません。

固定資産税評価額は土地だけでなく、建物にも適用されるからです。
土地の固定資産税評価額は公示地価をもとに算出しますが、建物の固定資産税評価額は建築費用をもとに算出されます。
そのため同じ床面積だと、木造住宅よりも鉄筋コンクリート造の住宅の方が固定資産税評価額は高くなる可能性が高いです。

不動産評価額に納得できないときの対処法

中には「近隣エリアと不動産評価額に大きな差がある」「不動産評価額に納得できない」と感じてしまうときがあるかもしれません。
もし不動産評価額に納得できないときには、不動産が適正に評価されているかどうか審査を願い出ることも可能です。

自分が所有している不動産以外の固定資産税評価額は毎年4月1日から納期限まで確認できます。
土地(家屋)価格等縦覧帳簿を使えば確認できるので、固定資産税が高すぎると思っている方は確認してみるのも良いかもしれません。

実勢価格は不動産会社や取引事例によって異なる

不動産評価額の中でも実勢価格は実際の不動産取引をもとに計算されます。
そのため売り手と買い手の交渉やそれぞれの希望価格によっても金額が変わります。

出来るだけ信頼できる実勢価格を調べたいのであれば、複数の不動産会社に一括査定を申し込むのが良いでしょう。これから不動産売却を考えている方は正確な実勢価格を得るためだけでなく、不動産売却価格を高めるためにも信頼できる不動産会社に査定をしてもらうのがおすすめです。

不動産会社に評価額の査定を相談しよう!

不動産評価額は5種類あり、それぞれ用途や計算方法が異なります。
不動産の価値を知りたい方は目的に合った評価額を使用しましょう。不動産取引をする際には、過去の取引価格である実勢価格や固定資産税評価額を用います。

固定資産税評価額は各自治体で管理している固定資産課税台帳をもとに確認できますが、実勢価格は不動産会社や一括見積もりサービスなどを活用しなければ評価額を調べることができません。正確な実勢価格を知り不動産売却をスムーズに進めるためには、信頼できる不動産会社に所有している不動産の査定を相談してみましょう。

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