恵比寿で始まる、賢い不動産仲介のスタイル

2022.07.15

不動産の売却

不動産売却の相談先は?登記・税金・住宅ローンなど悩みごとに徹底解説!

不動産を売却する際、多くの人が最初に相談するのは「不動産会社」です。
不動産会社では購入希望者を探してくれるだけでなく、不動産の査定・購入希望者との条件交渉・契約書類の作成・契約締結から引き渡しと、不動産売却に関する業務を一貫して行ってもらえます。

しかし、税金や登記、住宅ローンといった悩みに関しては、内容ごとに相談先が異なるため、いざという時にどこに相談したらいいかわからないという人も少なくありません。
不動産売却においてどのような悩みや疑問が起こる可能性があり、どの専門家に相談すればいいかをあらかじめ知っておくことで、スムーズに不動産の売却を終えることが可能になります。

また近年では、資金計画や法令・権利関係などの専門知識を備えた不動産会社もあります。不動産売却を有利に進め、希望の価格で売却するために押さえておきたいポイントも含め、不動産会社の上手な活用法を押さえておきましょう。

目次 非表示

1.不動産売却はどこに相談すればいい?

不動産の売却と聞いて、不動産会社に相談するものというイメージを抱く人がほとんどでしょう。確かに不動産会社は不動産取引の専門家であり、売買契約を進めるためには不動産会社に依頼するのが一般的です。しかし売却を進めていくと、税金や登記、住宅ローンに関する疑問や悩みも出てくるため、不動産会社以外にも相談する機会が生まれます。

どのような状況の場合にどの専門家に相談すればいいかについて解説します。

1)不動産売却に関する相談は「不動産会社」

建物や土地といった不動産を売却したいときの相談先は「不動産会社」です。不動産会社では、不動産を売却したい一般顧客からの依頼に基づき、買主を探して契約締結・引き渡しまでを行う役割を担います。

不動産会社で行ってくれる業務は以下のとおり。

・不動産の査定
・買主を募集するための広告作成、営業活動
・買主との条件交渉
・契約書類作成
・契約内容の説明、契約締結
・不動産の引き渡し

不動産会社を利用する場合は、「仲介手数料」と呼ばれる費用を支払う必要があります。仲介手数料は不動産会社が契約締結まで導いてくれたことに対する成果報酬の意味を持ちます。つまり、不動産売買契約が成立して初めて発生するため、売主が不動産会社に仲介を依頼するために査定を依頼したり、「媒介契約」を締結したりする際には費用は発生しません。

不動産会社を利用して不動産を売却することのメリットは、時間や労力を削減できる点、そしてトラブルを未然に防げるという点にあります。
不動産の売却は個人間でも認められており、契約書の作成も法律で義務付けられているわけではありません。しかしその一方で、契約書を作成していないと、売買後にトラブルが起きて裁判に発展したときに十分な証拠がなく、お互いに自身の権利を主張できなくなります。だからといって個人で作成するには、売買契約書の条文は法律的に煩雑で、一冊作り上げるのに多くの時間と労力・専門的な知識が必要になります。
その点不動産会社に依頼すれば、過去に取り扱った売買取引でのトラブル事例なども参考にしながら、スムーズに取引が進行するようにサポートしてくれます。

不動産会社へは、売買の仲介すべてではなく、契約書の作成だけを依頼することも可能です。

2)不動産売却の税金の相談は「税理士」または「税務署」

不動産売却時には大きな金額が動くことになるため、税金の額も相当な額になることも少なくありません。そのためあらかじめ不動産売買に詳しい税理士を探しておくと、後の確定申告や納税の際に慌てずに対応できます。

不動産を売却して利益を得た際に税金が発生します。さらに特別控除などが適用されることもあり、税理士に依頼することで、難しい税額の算出も行ってもらえます。

税理士に確定申告をした場合に必要な報酬額は、不動産を売却したことによって得た利益にによって異なります。通常の確定申告の場合で3~5万円程度が相場です。

3)不動産売却の価値に関する相談は「不動産鑑定士」

所有する不動産の正確な価値を知りたい場合は、「不動産鑑定士」に鑑定を依頼します。

不動産鑑定士に依頼するのは、一般的には相続や裁判において、相続の対象になる建物や土地の価値を示す「不動産鑑定評価書」という書類が必要な場合です。通常、不動産を売却する際には不動産会社に査定を依頼して売却金額を決定しますが、不動産鑑定によって得られた評価を、売却金額決定時の参考にすることも可能です。
ただし、不動産鑑定評価書が公的な書類だからといって、評価額がそのまま売却金額になるというわけではない、という点に注意が必要です。

また、不動産鑑定士による鑑定は、依頼した時点で報酬が発生します。通常の売買を専門とする不動産会社による査定は無料で行われるため、所有する不動産の売却金額の相場を知りたいだけであれば、不動産会社に査定を依頼するほうが費用負担を少なくできます。一方で相続や裁判などの特別な事情により売却が必要になった場合は、不動産鑑定士への依頼がおすすめです。

4)不動産売却のトラブルの相談は「弁護士」

不動産売買の契約時にトラブルが発生した場合は、「弁護士」に相談することをおすすめします。不動産の売却は高額な取引になるため、当事者間で解決せず、法律的な専門知識を持った弁護士に依頼するのが一般的です。

例えば不動産の売買契約を締結後、引き渡し直前に解約されてしまったケースや、取引を仲介する不動産会社の対応不足により、多額の損害が出てしまったりしたときに、弁護士に相談することで、法律な観点から解決へと導いてもらいます。

他の専門家とは異なり、弁護士の場合は相談だけでも費用が発生する場合があるため注意が必要です。さらに問題が解決した際には、成功報酬としてまとまった金額を支払う必要があるという点を覚えておきましょう。

5)不動産売却の測量の相談は「土地家屋調査士」

土地を売却する際に、隣の土地との境界線を確定させるために、測量を依頼するのが「土地家屋調査士」と呼ばれる専門家です。
隣地との境界線がはっきりしないまま土地の売買を行うと、後に隣地と境界線をめぐったトラブルに発展する可能性があるため、購入者側も慎重になります。そのため、土地を売却する際は、土地家屋調査士による境界線の確定と測量図の作製が必要になるのです。

6)不動産売却の登記に関する相談は「司法書士」

不動産の売却により、売主側で登記手続きが必要になった場合は「司法書士」に相談しましょう。

不動産の売却において、売主側が登記を行わなければいけないのは、取引される対象の不動産に「抵当権」がついている場合です。「抵当権」とは、不動産を購入するための住宅ローンを組んだ際、万が一住宅ローンの支払いができなくなった場合に、金融機関が不動産の売却代金をローン返済に充てる権利を記録したものです。不動産の売却代金で住宅ローンを完済する場合に、売主側で抵当権抹消登記の手続きを行う必要があります。通常の住宅ローンの完済時の抵当権抹消登記は、一般の人が自分で行うことも可能ですが、売却代金によるローン残債の一括返済に伴う抵当権抹消登記の場合は、司法書士への相談が必要です。

司法書士に抵当権抹消登記の依頼をする場合の報酬の相場は1~3万円程度ですが、登録免許税や交通費などの実費が追加でかかるという点は押さえておきましょう。

7)不動産売却時に残っている住宅ローンの相談は「金融機関」

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、金融機関に残債返済の相談に行く必要があります。

住宅ローンの契約上、基本的には残債が残っている場合は不動産の売却ができません。ローンを組む際に対象の不動産に抵当権を設定し、万が一ローンの返済ができなくなってしまったときの担保としているためです。ところが、売却価格が住宅ローン残債を上回っており、一括返済の見込みがある場合は売却できる可能性があるのです。

金融機関へ相談する際は、不動産の査定額を知っておく必要があるため、先に不動産会社に問い合わせて査定を受けるようにしましょう。

2.不動産会社を活用した不動産の売却方法

不動産の売却と聞くと、多くの人が不動産会社を活用した取引をイメージするでしょう。不動産会社に仲介を依頼することで、購入希望者を探してもらえるだけでなく、手間のかかる契約書類の作成や売買代金のやり取りなども、不動産会社主導のもと進められます。

ここでは不動産会社を活用した場合、どのような流れで売買が進められるのか、希望の条件で売却するにはどのような点に注意すべきなのかについて解説します。

1)不動産売却の流れ

下記が不動産会社に仲介を依頼し、不動産を売却する際の大まかな流れです。

売却する不動産の相場を調べる依頼する不動産会社を比較検討する際の材料になります。
不動産会社に査定を依頼する各不動産会社の店舗やホームページ、一括査定サイトから査定を申し込みます。
査定を受ける所有する不動産がいくらくらいで売却できそうか、査定額を算出してもらいます。
媒介契約を締結する売却を依頼する不動産会社と媒介契約を締結します。
売却条件を決定する事前に調べた相場や売主の希望を基に、売却金額と期間を不動産会社の担当者と話し合いのうえで決定します。
売却活動を行う不動産会社が自社の顧客に営業をかけたり、広告を打ったりすることで購入希望者を探します。
条件交渉購入希望者が見つかったら、不動産会社が間に入って契約条件の交渉をします。
売買契約締結売主と買主との間で売買契約を締結します。この際に契約書をはじめとした書類を作成するのも、仲介に入る不動産会社の仕事です。
決済・引渡し買主から売主に対して売買代金を支払い、売主は不動産の引き渡しを行います。
確定申告売主は不動産の売却により利益を得た場合、売却した日の翌年2月16日から3月15日の間に確定申告を行う必要があります。

 
不動産会社に依頼してから取引が完了するまでの一連の流れをある程度把握しておくことで、スムーズに不動産売却を進められます。

2)不動産売却に必要な費用

不動産の売却は、ただ査定を受けて、売買代金を受け取って不動産を引き渡して終わり、というわけではなく、売却する側にもさまざまな費用が発生します。

不動産売却時にかかる費用としては、以下のようなものが挙げられます。

費用説明
仲介手数料不動産会社に支払う報酬
土地の測量費土地の境界線を確定するための、確定測量を行う場合
ハウスクリーニング代マンションや戸建ての場合
建物の解体費用古い建物が建っている土地を、更地にして売却する場合
引っ越し費用居中しているマンションや戸建てを売却する場合

 

3)不動産を売却すると発生する税金

不動産を売却すると、以下のような税金が発生します。

税金説明
印紙税売買契約書に貼る収入印紙代
登録免許税抵当権の抹消登記にかかる費用
譲渡所得税不動産の売却により利益が出た場合にかかる税金。
所得税・住民税・復興特別所得税を合わせた総称。

 
特に「譲渡所得税」に関しては、不動産を売却したことにより譲渡所得(利益)が出た場合に発生し、売主が自ら確定申告をする必要があるという点を覚えておきましょう。

4)不動産売却にかかる期間

不動産の売却には、不動産会社に相談してから契約締結・引き渡しまで、平均で半年ほどかかります。ただし売却する不動産のあるエリアや種類、建物の場合は築年数などによって、売り出してすぐに買い手が見つかる場合もあれば、1年経っても売れないというケースもあります。

誰もが「できるだけいい条件で売却したい」と考えるものですが、条件にこだわりすぎると売れるタイミングを逃してしまうことも。いつまでに売りたいかを具体的に定めて、不動産会社の担当者と話し合いながら、売却活動を進めるようにしましょう。

5)不動産を高く売却するにはどうしたらいい?

不動産をより高く売るためには、いくつか押さえておきたいポイントがあります。

(1)複数の不動産会社を比較する

売却を依頼する不動産会社を選ぶ際は、必ず複数の不動産会社に査定の依頼をし、比較検討するようにしましょう。

不動産会社には「賃貸」「売買」「管理」のそれぞれを得意とする業者があります。不動産会社である以上、どの分野を依頼されても断るということはありません。しかしながら、不動産の売却を有利に進め、希望金額で売却するのであれば、「売買」の知識と経験が豊富な不動産会社を選ぶことをおすすめします。

また、同じ売買を専門とする不動産会社でも、その他のサービスや営業力にも差があるため、満足のいく売買ができそうか、営業担当者との相性はどうかも見ることが大切です。

(2)事前に相場を調べておく

不動産の売却金額を決定するには、不動産会社による査定や、担当者からのアドバイスなども参考にします。しかし、最終的に決断を下すのは売主自身のため、候補に挙がっている条件が相場からかけ離れていないかを判断できるだけの相場観は知っておく必要があります。

契約条件の交渉時だけでなく、不動産会社に査定を依頼する前から相場を調べておくと、どの不動産会社に仲介を依頼すれば、スムーズに売却できそうかを判断することも可能です。

「レインズ・マーケット・インフォメーション」と呼ばれる、過去の成約情報を閲覧できるサイトや、各種ポータルサイトで周辺の不動産の売出し情報を調べておくといいでしょう。

(3)値下げ交渉の可能性を考慮した価格設定をする

不動産売買においては、購入希望者から値下げ交渉を受けることが少なくありません。そのため、値下げ交渉に応じても希望に近い価格で売却できるよう、相場価格に少し上乗せした価格で売却活動を始めるのがおすすめです。

上乗せする価格は不動産の種類や状態にもよりますが、相場価格の1割程度を目安にします。

ただし、相場よりも高すぎる価格で出品してしまうと、なかなか問い合わせを得られず売却まで時間がかかってしまいます。どの程度幅を持たせて出品するかを、不動産会社の担当者と話し合いながら決めるようにしましょう。

3.不動産売却のまとめ

不動産を売却する際には、まずは売買を専門に取り扱う不動産会社に問い合わせるケースがほとんどです。その後、登記や税金、住宅ローンなど、自分ひとりでは解決が難しいことや高度な知識が必要になる場合は、各分野の専門家の力を借りる必要があります。

これらの専門家は、必要に応じて自身で相談先を見つけることもできますが、不動産売却以外の専門知識を豊富に持つ不動産会社に依頼することで、スムーズかつストレスの少ない取引が可能になります。

4.不動産売却の相談には「住まいの無料相談」を利用しよう

不動産売却時は多くの専門家の力が必要になりますが、相談先がコロコロと変わってしまうのもストレスです。

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