2022.05.30

不動産の購入

不動産屋の仲介手数料って何? 賃貸物件をお得に借りるためのポイントを解説

賃貸物件を借りるときに発生する「仲介手数料」。支払った経験があるという人も多いと思いますが、具体的にどのようなものかご存じでしょうか?
一般的に「家賃の1ヶ月分」を請求されることが多い仲介手数料ですが、場合によっては半額、もしくは無料で部屋を借りられるケースもあります。そのため、なんの知識もない状態で言われたとおりに契約してしまうと、トータルで大きく損してしまう可能性も。
本記事では仲介手数料が必要な理由と、仲介手数料半額・無料で部屋を借りるためのポイントを解説します。

仲介手数料は不動産会社に支払う「成功報酬」

賃貸物件を借りる際に発生する仲介手数料は、不動産屋がお部屋の契約を成立させてくれたことに対して支払う「成果報酬」です。
不動産会社は部屋を借りたい人からの依頼を受けて、部屋の引き渡しまでの間に様々な業務を行います。
不動産会社が行う主な業務は下記のとおりです。

・お客さんの希望に合った物件の紹介
・内覧の案内
・契約条件の交渉、説明
・契約書類の作成
・契約の締結

これらをすべて完了させてお客さんに部屋を引き渡すことにより、「契約を成立させたことに対する成功報酬」である仲介手数料が発生するのです。つまり、お部屋探しを依頼した結果希望の部屋が見つからなかったり、契約直前でキャンセルしたりした場合には仲介手数料を支払う必要はありません。

仲介手数料って誰が払うの?知っておきたい相場と上限

「仲介手数料は部屋を借りる人が支払う」というイメージが強いかもしれませんが、実は本来、「貸主(大家さん)と借主(入居者)の双方が支払うもの」なのです。どういうことか詳しく解説します。

1.両手仲介と片手仲介

不動産会社が賃貸物件を仲介する場合、貸主と借主の両方から報酬を得られる「両手仲介」と、借主からのみ報酬を得られる「片手仲介」の2種類の取引方法が存在します。
「両手仲介」は、大家さんから「入居者さんを見つけて欲しい」と依頼された不動産会社が、その物件を直接お客さんに紹介して契約をまとめるという形態です。この場合、大家さんとお客さんの間に入る不動産会社は1社のみで、不動産会社は大家さんとお客さんの双方から報酬を得る権利があります。

一方で「片手仲介」という仲介の形態の場合は、大家さんから物件を任されている不動産会社と、お客さんを紹介する不動産会社が別々にあります。契約をまとめる際は、間にいる2社の不動産会社の間でやりとりが行われることになります。この場合、間に入った不動産会社は、それぞれが大家さんあるいはお客さんのどちらか一方からのみ報酬を得る権利を持ちます。
つまり、賃貸物件の仲介をする不動産会社は、仲介の形態によっては、お客さんだけでなく大家さんからも仲介手数料をもらうチャンスがある、ということです。

2.仲介手数料の上限は「賃料の1ヶ月+消費税」

不動産会社が一度の仲介で受け取れる報酬額の合計額は、宅地建物取引業法という法律により「家賃の1ヶ月分+消費税」を上限として定められています。
(参照:国土交通省『宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額』第四 賃借の媒介に関する報酬の額)
ここで覚えておくべきなのは、不動産会社が「両手仲介」により、大家さんと入居者の双方から仲介手数料を受け取る場合でも、合計額が「家賃の1ヶ月分+消費税」を超えてはならないということです。

また、同じく宅地建物取引業法の定めにより、不動産会社が一方(大家さんまたは入居者)から受け取れる報酬額は、承諾を得ている場合を除いて「賃料の0.5ヶ月分+消費税」が上限です。すなわち、間に入る不動産会社が両手仲介を行い、大家さんや入居者から家賃の0.5ヶ月分を超える仲介手数料を請求する場合は、あらかじめ承諾を得る必要があるということになります。
仲介手数料の負担割合については決まりがないため、当人たちの承諾があれば、大家さんと入居者がそれぞれいくらずつ支払うかは自由に設定できます。しかし先述のとおり、一度の契約で不動産会社が家賃の1ヶ月分を超える金額の仲介手数料を受け取ることは違法とされています。そのため、賃貸物件を契約する際に家賃1ヶ月分の仲介手数料を請求された場合は、「大家さんが負担してくれる可能性のある半月分」について、交渉の余地があるということを覚えておきましょう。

3.仲介手数料の相場は?

仲介手数料の相場は、家賃の0.5~1ヶ月分と言われています。以前は家賃の1ヶ月分を借主に請求する不動産会社がほとんどでしたが、最近では仲介手数料半額や無料を打ち出す不動産会社も増えてきています。

その理由はインターネットの普及による経費の減少。以前は賃貸物件の募集広告を出すために、大量のチラシを作成したりポスティングしたりと多くの経費や労力がかかっていました。また、不動産会社は駅前の1階路面という好立地に店舗を構える必要があり、家賃や人件費も多くかかることから、入居者に対して1ヶ月分の仲介手数料を請求するのが慣習とされていました。しかし、現在はインターネットとSNSが普及したことで、より少ない経費で入居者を募ることが可能になり、1階の路面店以外でも営業活動ができるようになりました。

また仲介手数料を安くすることでお得感が増し、集客にも繋がるという理由からも、仲介手数料を半額や無料にする不動産会社が少しずつ増えてきたのです。
とはいうものの、仲介手数料は不動産会社にとっての収入源であることは間違いありません。そのため、多くの不動産会社が上限である「家賃の1ヶ月分+消費税」を請求しているというのが実情でもあります。

仲介手数料を交渉するメリットとデメリット

仲介手数料が安くなるとお得感が増し、いいことしかないように感じられますが、無理な交渉を行うことによるデメリットもあります。

1)仲介手数料を交渉するメリット

仲介手数料を値引きしてもらうメリットは、何といっても初期費用を減らせること。新しく部屋を借りる際には、敷金・礼金・初月の家賃だけでなく、引越し代や新しく購入する家具家電代など、とにかく出費がかさみます。仲介手数料を値引きしてもらうことで数万円浮かせられるため、好みのインテリアを購入したり、少しいい家電を取り入れたりが可能になります。

2)仲介手数料を交渉するデメリット

仲介手数料を交渉するデメリットは大きく分けて2つ。

1つ目のデメリットは、紹介してもらえる物件が少なくなる可能性があるという点。
入居者からのみ仲介手数料を受け取れる「片手仲介」の物件を紹介した場合、入居者が仲介手数料を払ってくれないと不動産会社はただ働きすることになってしまいます。そのため、仲介手数料の値引き交渉をした際に、不動産会社から紹介してもらえる物件が「両手仲介」の物件に限定されてしまう可能性があります。

もう1つのデメリットは、他の申込者に物件をとられてしまう可能性があるという点。
同じ不動産会社で、同じ物件に対して複数の入居申し込みが入った場合に、仲介手数料の支払いの有無によって優先順位をつけられてしまうことがあります。不動産会社の担当者も人間なので、仲介手数料を満額支払ってくれるお客さんと、値下げ交渉をしてくるお客さんのどちらを契約させたいかと言えば、当然前者です。最終的にどの申込者と契約するかは大家さんの判断になりますが、「自社にとって都合のいい(仲介手数料を満額払ってくれる)お客さんを優先的に大家さんに提案する」という不動産会社も少なくないのが現実です。

仲介手数料半額・無料で家を借りたい!交渉時のポイントは?

仲介手数料が半額になるだけでも数万円のコストダウンになるため、可能であれば交渉にチャレンジしてみたい!と考える人も多いはず。交渉したら必ず値引きしてもらえる、ということではありませんが、申し込む物件や仲介を依頼する不動産会社によっては、値引きに応じて貰える可能性もあります。

1.仲介手数料半額・無料を打ち出している不動産会社や物件に絞る

「どうしても仲介手数料を減らしたい!」という人は、最初から仲介手数料が半額や無料と打ち出している不動産会社を選びましょう。
仲介手数料が最初から無料の物件は、取り扱っている不動産会社が自社で所有していたり、自社で管理して入居者を募っていたりするケースが考えられます。貸主(大家さん)と借主が直接契約を結ぶ場合は、仲介に入る不動産会社がいないため、仲介手数料も発生しないのです。

さらに他のケースでは、不動産会社が受け取る仲介手数料の総額のうち、大家さんが全額または半額を負担している場合もあります。大家さんが自身の物件に少しでも興味を持ってもらい、早く入居者を見つけたいと考えている場合は、仲介手数料を減額することでお客さんにメリットを感じてもらうという目的があります。

2.交渉するタイミングとマナーに注意

仲介手数料を交渉することは借主の権利ですが、不動産会社がいてこそ成立するのが契約です。そのため目先の利益のためだけに、むやみやたらに交渉することはおすすめしません。
初期費用を抑えたいということであれば、その他契約に係る費用も考慮したうえで、早い段階で「この予算で契約したい」という要望を伝えるようにしましょう。早めに伝えておけば仲介手数料の値引きだけでなく、その他の費用も考慮したうえで、予算に合った物件を提案してもらえます。

仲介してくれる不動産会社が物件の管理も行っている場合、入居後も設備の修理や入居者間トラブルへの対応等、長い付き合いをすることになります。そのため、仲介手数料を減額して欲しいがために横柄な態度をとってしまうと、入居後にトラブルを起こす可能性があると判断され、入居を断られてしまう可能性もあるのです。値引き交渉をする場合は、誠実な姿勢で丁寧に要望を伝えるようにすることが大切です。

3.繁忙期は避ける

仲介手数料の値引きを希望する場合は、繁忙期以外の時期の引っ越しを検討しましょう。1~3月は引っ越しのために新しい部屋を探している人が大勢いることもあり、不動産会社にたくさんのお客さんが押し寄せます。特に人気物件には申し込みが殺到し、その中から不動産会社や大家さんによって入居者を選ぶという状況になります。そのような中で仲介手数料の交渉をしてしまうと、「このお客さんが契約してくれなくても、他にもたくさん申し込みが入っているし、満額払ってくれるお客さんを優先すればいいか」と思われてしまうことも少なくないのです。他にも候補の物件がいくつもある場合は交渉にチャレンジしてみてもいいですが、「ここに住みたい!」という物件の場合は、交渉自体を避けたほうが安心と言えます。

また、繁忙期は引っ越し業者に依頼する場合の料金も高額になる傾向が。引っ越しの時期をズラせるのであれば、繁忙期以外を狙ってお部屋探しをしたほうが、トータルの出費を抑えられます。

仲介手数料以外に引っ越しの初期費用を下げるためのポイント

仲介手数料を下げたいという人の中には、「仲介手数料にこだわらず、トータルの初期費用を抑えられればそれでいい」という人もいます。実は賃貸物件を契約する際、仲介手数料以外に交渉できる部分があるのです。

1.礼金の有無に注目

部屋を借りる際の初期費用として、「礼金は当然発生するもの」と認識している人も多いのではないでしょうか。ところが、実はここに不動産会社への交渉の余地があるのです。
ここまで「仲介手数料は大家さんと入居者で折半するもの」というお話をしてきました。
特に、家賃1ヶ月分の仲介手数料に加えて、礼金も1ヶ月分という記載がある場合は要注意。不動産会社が大家さんとお客さんの両方から「仲介手数料1ヶ月分」を受け取るのは違法です。

ところが、中には大家さんから受け取る報酬を「広告宣伝費」という名目に変えて受け取っている不動産会社も存在します。つまり、既に仲介手数料を支払っているのにもかかわらず、「礼金」という形で、大家さんが不動産会社に支払う「広告宣伝費」まで負担させられている可能性があるのです。そのため、仲介手数料の値引き交渉が難しい場合は、礼金をなくしてもらうように交渉を行うというのも一つの手です。

2.不要なオプションがついていないかチェック

賃貸物件を契約する前には、必ず見積もりや明細書を確認し、不要なオプションがついていないかをチェックするようにしましょう。
例えば鍵交換代。防犯上の理由から、多くの場合はシリンダーの交換を行います。鍵の交換代は15,000~20,000円程度が相場ですが、交換不要ということであれば無料になります。

また害虫駆除費用や消毒費用についても、入居時に不動産会社に依頼するよりも、自身で業者を手配したほうがほとんどの場合で費用を抑えることが可能です。
これらのオプションは任意ですが、入居者から申し出がない場合は勝手につけられてしまい費用を請求されてしまいます。必要なサービスだけ残し、不要なものについては営業担当者に伝えて省いてもらいましょう。

3.フリーレントがついた物件を探す

「フリーレント」とは、一定期間の家賃を無料にしてもらえるサービスのこと。物件のチラシに「フリーレント1ヶ月」という記載がある場合、入居後1ヶ月間は家賃を免除してもらえる物件という意味です。
例えば、気に入った部屋が4月1日から契約開始で、現在の部屋の契約が4月30日まで残っている、といった場合にフリーレントがとても便利。この場合、通常であれば4月分の家賃を二重に支払わないといけませんが、新しい部屋の家賃を1ヶ月分無料にしてもらえれば、家賃が重複する期間がなくなります。引っ越し作業は1日で行う場合が多いですが、フリーレントを上手に活用することで、引越しの荷物を少しずつ移動させることも可能になります。

ただし、フリーレントが適用になる物件の場合、入居後短期間(1年未満など)で解約した場合に違約金が発生する場合も。お得感に飛びつかず、しっかりと契約内容を確認することが大切です。

まとめ

賃貸物件を借りる際の仲介手数料は安ければいいというものでもなく、より理想に近い物件に長く快適に暮らすためにも、必要な費用であると言えます。
依頼する不動産会社によっても、仲介手数料の交渉がしやすい会社としにくい会社があります。部屋探しの際は複数の不動産会社に相談しても問題ありません。気持ちのいい引越しを実現するためにも、賢く不動産会社を選び、上手に交渉をしてみましょう。

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