2022.05.10

不動産の購入

不動産担保ローンを徹底比較!おすすめ3社と選び方のポイントを解説

「不動産担保ローン」は、土地や建物といった不動産を担保に取ることで、まとまった資金調達が可能なローン。無担保ローンよりも借り入れ限度額が高く、返済期間も長いことから、事業資金だけでなく個人の資金調達の方法としても活用されています。

しかしながら、不動産担保ローンにもさまざまな種類があり、「銀行」「ノンバンク」「ろうきん」のそれぞれのタイプで異なる特徴があります。また同じ銀行系の不動産担保ローンであっても、審査基準や金利、設定できる返済期間など多岐にわたるため、自身に合った返済計画が可能な金融機関を選ぶ必要があります。

本記事では、利用者が多く注目を集めている不動産担保ローン3社を比較しながら、不動産担保ローンを選ぶ際のポイントと注意点について解説します。

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不動産担保ローンを徹底比較

個人で利用できる不動産担保ローンの中でも、利用者が多く、注目されている3社について徹底比較します。

楽天銀行【楽天銀行不動産担保ローン】

 

金利 固定:0.83~9.59%(2022年5月1日現在)
借り入れ可能額 100万円以上・1億円未満
融資期間 最長25年
借り入れまでの日数 最短3週間

 

おすすめポイント:全ての手続きがオンラインで完結

楽天銀行の不動産担保ローンの特徴は、すべての手続きをインターネット上で完結できる点。事前審査は最短で翌営業日に審査結果が出る点や、最大1億円未満という高額融資を比較的低金利で利用できるという点もネット銀行ならではです。

東京スター銀行【スター不動産担保ローン】

 

金利 変動:0.85~8.35%
 固定:1.35~9.10%(2022年5月1日現在)
借り入れ可能額 100万円以上・1億円以内
融資期間 1年以上・20年以内
借り入れまでの日数 明記なし

 

おすすめポイント:選べる4つの金利タイプ

東京スター銀行が取り扱う「スター不動産担保ローン」の特徴は、金利を4タイプから選べるという点。「変動金利型」に加え、「固定金利型(3年/5年/10年)」の中から、ご自身の返済プランに合わせて選べます。来店せずに仮申し込みが可能ですが、より慎重に相談したいという人には、店頭での個別相談にも対応しています。

アサックス【不動産担保ローン】

 

金利 固定:1.95~6.90%
借り入れ可能額 300万円以上・10億円以下
融資期間 最長30年
借り入れまでの日数 最短3日

 

おすすめポイント:1969年創業の厚い実績

アサックスの不動産担保ローンは、ノンバンク系のローンでありながら、1969年創業・年間1,000件以上の相談件数を誇るという実績が魅力。借り入れ期間「最長30年」は、数ある不動産担保ローンの中でも特に長く、また最大で10億円の融資が受けられるという点も特徴です。業界のなかでも目を引く低金利が魅力的な一方、融資額に対して0~3.3%の事務手数料がかかるほか、中途解約の違約金として返済元金の0~3.3%がかかるという点にも注意が必要です。

不動産担保ローンとは?メリットとデメリット

「不動産担保ローン」とは、その名のとおり不動産を担保に借り入れを行うローン商品のことを言います。

無担保ローンの場合は、申込者個人の信用力や返済能力のみを審査基準にしますが、不動産担保ローンの場合は、個人の内容に加えて担保にする不動産の価値も考慮して審査を行います。

そのため、無担保ローンでは融資を受けることが難しい人でも、不動産担保ローンであれば希望に合った融資を受けられる場合があるのです。

不動産担保ローンのメリット

不動産担保ローンのメリットは主に3つです。

1.低金利
2.借り入れ限度額が大きい
3.長期間のローンが可能

それぞれについて詳しく解説していきます。

1.低金利

無担保ローンと比較して、低金利で融資が受けられるのが不動産担保ローンの大きなメリットです。カードローンやビジネスローンといった無担保ローンは、最高金利が15~20%に設定されていますが、不動産担保ローンの場合は10%未満のものが多く見られます。また最低金利も1%台である場合が多いため、無担保ローンよりも返済総額を抑えることが可能になるのです。

2.借り入れ限度額が大きい

不動産を担保にとるぶん、まとまった借り入れが可能なのも不動産担保ローンのメリット。無担保ローンの借り入れ限度額は、一般的に1,000万円程度とされている場合が多いですが、不動産担保ローンの場合は1億円を超える融資を受けられることもあります。不動産担保ローンにおいては、担保になる不動産の価値を考慮したうえで融資額が決定されるため、不動産の評価によっては最大10億円の資金を確保することも可能になります。

3.長期間のローンが可能

法人・事業者が銀行で融資を受けようとする場合、運転資金の場合で5年程度、設備資金の場合は設備の耐用年数までに設定されます。一方で不動産担保ローンの返済期間は20~30年、金融機関によっては最長35年としているところもあります。使用用途にかかわらず、返済期間を長期に設定できるため、月々の返済額を低くできるという点がメリットです。

不動産担保ローンのデメリット

高額な融資が受けられるということで魅力的に映る不動産担保ローンですが、借り入れを行う際にはデメリットも把握しておく必要があります。
不動産担保ローンにおけるデメリットは、主に以下の3つです。

1.返済できないと不動産を売却することになる
2.借り入れまでに時間がかかる
3.借り入れの際に諸費用がかかる

1.返済できないと不動産を売却することになる

万が一、ローンの返済ができなくなってしまった場合に、担保にした不動産を売却しなくてはいけなくなるというのが、不動産担保ローンのデメリットの1つとして挙げられます。不動産を売却して得られたお金をローンの返済に充てることになります。そのためローンを滞納し続けると、最悪の場合自宅を退去させられるということにもなりかねないため注意が必要です。

2.借り入れまでに時間がかかる

カードローンやビジネスローンのような無担保ローンの場合は、審査が即日で完了することがほとんどですが、不動産担保ローンは申し込みから1~2週間かかることも少なくありません。不動産担保ローンの場合は、融資額が大きくなるぶん、借り入れを行う本人の信用力・返済能力について、より慎重に精査する必要があります。また、担保となる不動産についての調査にも時間を要するため、借り入れを行う予定がある場合は、スケジュールに余裕を持って審査依頼をするようにしましょう。

3.借り入れの際に諸費用がかかる

不動産担保ローンで借り入れを行う場合には、以下の費用がかかります。

 ・事務手数料
 ・保証料(保証委託手数料)
 ・収入印紙代
 ・登記費用(抵当権・根抵当権設定)

事務手数料の金額は、借り入れ金額に対して概ね2%が相場とされています。例えば3,000万円の借り入れを受けるとすると、事務手数料は60万円ということです。借り入れ時にかかる費用の中でも特に高額になる傾向にあり、金融機関によっても異なるため、金融機関を選ぶ際に必ず確認しておきたいポイントです。

保証料(保証委託手数料)とは、連帯保証人の代わりとして契約する保証会社に対して支払う費用です。不動産担保ローンにおいては、万が一返済が滞った場合のための人的な保証(連帯保証人)をつけず、その代わりに保証会社と保証委託契約を結ぶことを必須としているケースが多くあります。保証料の金額は、借り入れ金額の○%という形で計算されることが多く、その料率は2%ほどが相場とされています。

また、借り入れを行う金融機関によっては、不動産の担保価値を調査するための調査費用や鑑定費用など、上記以外の費用が別途発生する場合もあります。
こうした事務手数料などに関する記載は、各金融機関のホームページなどで確認できますが、小さい文字で書かれている項目も多く、見落としやすいため注意しましょう。

銀行・ノンバンク・ろうきんを比較

不動産担保ローンは大きく分けて3種類。
銀行・ノンバンク・ろうきんに分類でき、それぞれ以下のような違いがあります。

銀行ノンバンクろうきん
金利○ やや低い△ 普通◎ 低い
融資額× 少ない◎ 多い× 少ない
返済期間○ 普通○ 普通○ 普通
審査スピード× 遅い◎ 早い△ 明記なし
審査難易度× 厳しい◎ 甘い△ やや厳しい
使用用途○ 事業用以外OK◎ 自由× 限定的

銀行系の不動産担保ローンは、比較的金利が低く使用用途の自由度も高いのが特徴。

ノンバンク(貸金業務に特化した金融機関)は、銀行と比較すると金利が高く設定されていますが、そのぶん融資額が高く審査が通りやすい点がメリットです。

ろうきん(労働金庫)の不動産担保ローンは、銀行よりもさらに低い金利でお金を借りられます。しかし使用用途がかなり限定されているうえ、ローンをまとめたり借り換えたりするのには利用できません。

どの金融機関の不動産担保ローンを利用するかは、希望する借り入れ金額や使用用途によっても異なるため、最初から1社に限定せずに比較検討してみることをおすすめします。

不動産担保ローンの比較方法

不動産担保ローンは借り入れ額が大きく返済期間も長くなる傾向にあるため、どのローン会社を利用するかは慎重に検討する必要があります。

金利の安さ

不動産担保ローンを選ぶ際にまず注目したいのが「金利」です。どの程度の金利が適用されるかによって、トータルの返済額が大きく変化するためです。

各ローン会社の不動産担保ローンの詳細を見ると、最低金利と最高金利を「〇〇%~△△%」といった形で記載してあります。この時に、多くの人がよりお得感のある最低金利をベースに比較しがちです。しかしながら、よほどの好条件・審査結果でない限り、最低金利が適用されることはほとんどありません。そのためローンを比較する際は、最高金利の利率をベースに比較し、より金利が低いところを選ぶようにしましょう。

また、不動産担保ローンには「固定金利」と「変動金利」の2種類があります。

「固定金利」は借り入れ開始から完済までの間、同じ金利が適用されるもので、月々の返済額を一定に保ちたい場合に選ばれます。「変動金利」は定期的に利率の見直しが行われ、金利が下がっている時は返済額も下がり、逆に金利が上がっているときは返済額も上がることになります。

変動金利のほうが固定金利と比較して利率が低い傾向にありますが、金利が低いから変動金利のほうがいいというわけではありません。また金融機関によって、固定金利と変動金利のいずれか一方のみ取り扱っている場合と、編成スケジュールに合わせて選択できる場合があります。

計画的かつ確実に返済できるように、借り入れをする予定の金融機関がどのような金利を採用しているか、事前にしっかりと把握しておくようにしましょう。

融資までの期間

不動産担保ローンの審査申し込みをする際には、審査開始から融資を受けられるまでの期間も確認しておきます。審査に何週間もかかり結果的に融資を受けられなかったともなれば、それまで待っていた時間が無駄になってしまうためです。

利用する不動産担保ローンを決める際は、融資までの期間が短いものを選ぶか、本審査の前に事前審査を受け付けているところを選ぶようにします。事前審査を利用して、自分がどれほどの融資を受けられるかをあらかじめ把握しておくと、実際に借り入れを開始する際にスピード感を持って動くことが可能になります。

実績の多さ

貸金業者としての営業年数が長く、かつ取り扱い実績が多いローン会社を選ぶようにします。

貸金業者としての営業年数を確認するには、ローン会社のホームページや会社概要に記載のある「貸金業登録番号」の欄を見ます。

貸金業登録番号 〇〇現知事(3)003333

といった記載のうち、()の中の数字を確認しましょう。不動産担保ローンをはじめとした貸金業を営む場合、貸金業者として金融庁への登録が義務とされています。()内の数字は貸金業者としての営業年数を表し、3年の更新ごとに数字が増えます。

例えば(1)の場合は開業から3年未満、(3)の場合は開業から6年以上9年未満ということになります。
2022年現在では(13)が最も大きい数字です。

業者のホームページや会社概要に登録番号の記載がない場合、貸金業者としての登録を行っていない「ヤミ金融」である可能性が高いと言えます。さらに、ヤミ金融業者は嘘の登録番号を記載していたり、何度も社名を変えては新規登録をやり直したりするケースがあります。そのため()内の数字が(1)の業者には十分注意し、その他の場合でも金融庁のホームページから本当に登録されている貸金業者かどうかをあらかじめ確認するようにしましょう。

登録貸金業者情報検索(金融庁)

日本貸金業協会に加盟している

不動産担保ローンを取り扱っているローン会社は、金融庁への貸金業者登録に加え、「日本貸金業協会」に加盟するよう義務付けられています(貸金業法第12条の2の2)。

「日本貸金業協会」とは、日本全国で貸金業を営む業者が加盟し、貸金業界の情報収集や業者間の情報交換を行っている団体です。貸金業者としての公正な運営だけでなく、万が一ローン会社と利用者との間で紛争が発生した際に、適切な対応を行うための自主規制機能を担っています。

日本貸金業協会に加盟している業者かどうかは、下記のURLに掲載されている名簿で確認できます。

日本貸金業協会会員名簿

不動産担保ローンの審査基準

不動産担保ローンで借り入れを行う場合、借り入れを行う「申込者の信用力」と、「担保にする不動産の価値」の2つの側面から審査を行います。

申込者の信用力

信用力の審査においては、主に以下3つの基準に基づき、十分な返済能力と返済の意思があるかを判断します。

・申込者の年齢

申込者がローン完済時に何歳になっているか、亡くなる前に完済可能かを判断するために、申込者の年齢は非常に重要な審査基準です。

多くの金融機関では、不動産担保ローンの返済を「80歳」までにすべて終えられるように返済期間を設定します。申込者の年齢が若ければ返済期間を長く設定でき、月々の返済金額を抑えられるため、将来的に返済不能に陥るリスクを下げられます。一方で申込者が高齢の場合、設定できる返済期間が限られてしまいます。そのため借り入れ金額によっては完済が難しいと判断され、融資を断られる可能性があるのです。

・他社の借り入れ状況

不動産担保ローンの申し込み時に、他の金融機関からも借り入れをしている場合、審査に通りにくくなる傾向があります。複数の金融機関から借り入れを行うことでトータルの返済金額が大きくなり、将来的に返済能力が追いつかなくなる可能性があるためです。

・安定した収入があるか

安定した経営状況の会社に就業しており、安定した収入を得られているかどうかで、ローンを滞納せずに完済できる申込者かどうかが判断されます。申し込み時に一時的に収入が高くても、何年か経って収入が途絶えて返済不能に陥る債務者も少なくないためです。

ただし、安定した収入を得られていても、自営業者は会社員や公務員と比較すると、信用力の評価が低くなる傾向にあるという点も押さえておきましょう。

担保にする不動産の価値

債務者が万が一返済不能に陥った場合、担保にした不動産を売却してローンの返済に充てることになります。そのため、不動産にローン残債を補填できるだけの価値があるかが、不動産担保ローンの審査において重要視されます。

・土地の価値評価基準

土地の担保価値を評価する際は、以下の4つの基準に基づいて算出します。

公示地価毎年1月1日時点における土地1㎡あたりの正常な価格として、国土交通省が公示する地価。
一般的な土地取引や、公共事業用地の取得時に、土地の価格を算出する際の基準となります。
基準地価毎年7月1日時点における、土地1㎡あたりの標準価格。各都道府県知事が公表します。
路線価毎年1月1日時点における、道路(路線)に面する土地1㎡あたりの評価。
国税庁が発表するもので、相続税や贈与税の課税の評価として使用されます。
固定資産税評価総務省と市町村が、固定資産税の課税のために1月1日時点での土地の価格を評価したものです。

審査を依頼する金融機関によって、審査の基準にする評価は異なりますが、特に「公示地価」と「路線価」に重きを置いて算出されるケースが多く見られます。

なお、最終的な審査結果として提示される「融資限度額」は、算出された不動産価値の70%程度に設定されるということも覚えておきましょう。

・建物の価値評価基準

建物を担保にした場合の融資限度額も、土地と同様、建物の評価額の70%程度に設定されるのが一般的です。

建物の評価額の算出方法は下記のとおりです。

建物の評価額=再調達価格×建物面積×残存耐用年数÷法定耐用年数

 

再調達価格同じ建物を再築・再購入するのに必要な価格。
構造ごとに1㎡あたりの単価が決まっており、金融機関によっても設定される単価が異なります。
法定耐用年数構造や用途ごとに法律で定められた、建物の耐用年数。
住居の場合は、木造22年・鉄筋コンクリート47年とされています。
残存年数法定耐用年数-築年数

 

上記の計算式でもわかるとおり、築年数が法定耐用年数を超えた建物(残存年数=0年)の建物の評価は「0円」となり、担保価値がないものとみなされます。
また不動産担保ローンの審査においては、担保とする不動産に買い手がつくかどうかが重要な要素です。そのため、建築確認が取得されていない建物や、現在の建築基準法に適合していない古い建物は、担保として認められない可能性があるという点も押さえておきましょう。

審査に落ちた時の対処法

不動産担保ローンの審査に一度落ちたからといって、借り入れ自体を諦める必要はありません。場合によっては再度審査を申し込むことで、審査を通過できる場合もあります。また、まとまった資金を調達するには、不動産担保ローン以外の方法を検討するというのも選択肢の一つです。

借り入れ希望額を下げる

申込者本人の年収や、担保にする不動産価値に見合わない金額で借り入れの申し込みをした場合、返済能力が不十分と判断されて審査落ちしてしまう場合があります。その際は借り入れを希望する金額を下げたうえで、再審査をお願いするという方法があります。

ただし多くの金融機関では、申込時に希望した金額の借り入れが難しい場合でも、借り入れ可能額まで金額を下げたうえで承認通知が出されるケースがほとんどです。
そのため、申込内容を変更して再審査を依頼する場合は、借り入れ希望額以外の部分を変更したほうが、審査に通りやすいと言えます。

金融機関を変える

審査に申し込む金融機関を変えるというのも有効な方法です。先述のとおり、金融機関ごとに異なる基準で審査を行っているため、申込先を変えることで承認を得られる可能性があるのです。

メガバンク・信用銀行・ネット銀行といった金融機関の種類ごとにも、審査が厳しかったり逆にやや優しかったりといった違いがあります。一度審査に落ちてしまったら、最初に申し込んだ金融機関とは異なるタイプの不動産担保ローンを検討してみましょう。

担保にする不動産を変える

複数の不動産を所有している場合は、担保にする不動産を変えて審査申し込みをするというのが3つ目の方法です。一見すると魅力的で価値があるように思われる不動産でも、実は災害のリスクがあるなどで思ったような評価を得られない場合があるのです。

他の借り入れ方法を検討する

複数の不動産担保ローンに申し込んで審査に落ちてしまう場合は、不動産担保ローン以外の借り入れ方法も検討する必要があります。

所有する不動産に価値がないと判断されてしまう場合は、不動産を活用しない「無担保ローン」を検討しましょう。無担保ローンは不動産担保ローンと比較して、金利が高めに設定されていたり、借り入れ限度額が低かったりといったデメリットがあります。しかし一時的に資金を調達できれば、将来的に確実に返済ができるという場合であれば、まとまった資金調達の有力な選択肢になり得ます。

個人の信用力の面で審査落ちしてしまっている場合は、「リースバック」の活用を検討できます。
「リースバック」とは不動産会社などに不動産を売却するのと同時に、買主と賃貸借契約を締結することで、不動産を使用しながら一括で資金を調達できるという取引方法です。自宅を売却して住み続けるという取引が目立つリースバックですが、ビルや工場、マンションや駐車場なども対象になります。
売却することで名義(所有権)は買主に移動することになりますが、不動産を使用し続けられるので、それまでの営業や生活に支障をきたさないという点がメリットです。ただし売却した不動産を使用し続けるには、買主に対して毎月賃料を支払う必要がある点や、将来的に買い戻す際は売却額よりも高い金額が必要になることが多いという点に注意が必要です。

不動産担保ローンの審査に落ちた場合、ほとんどの金融機関は審査落ちの具体的な理由を開示してくれません。しかしながら、「どうして審査に落ちたのか」という理由を推測することは、不動産担保ローン以外の借り入れ方法を比較検討する際にも重要です。

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