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2022.10.31

不動産の購入

【二番抵当で不動産担保ローンが利用できる?】メリット・デメリットや条件を解説!

「まとまった資金を調達して悪化した資金繰りを立て直したい」、「相続して相続税に充てる資金が不足している」。このようなときは、二番抵当で不動産担保ローンの利用を検討するのも一つの手です。

二番抵当は正直、金融機関の審査基準が厳しいのが現状です。しかし条件をクリアできれば、資金繰りの手助けとなってくれ債務者にとって大きなメリットとなります。

本記事では、二番抵当のメリット・デメリット、借りてもいいのか悪いのか、二番抵当を利用できる条件などを紹介します。資金調達に困っている人のお役に立てれば幸いです。

二番抵当とは?複数設定できる不動産担保ローン

不動産担保ローンとは、不動産を担保に金融機関などから返済の保証を受けることで、これは抵当権と呼ばれ複数設定することも可能です。

これにより資金繰りが滞っている人でも、まとまった資金を確保できる場合があります。

ただし抵当権には順位があり、若い番号の抵当権が優先されるしくみです。

例えば、二番抵当で不動産担保ローンを設定した場合、万が一債務者が返済不能となったときは一番抵当が優先的に弁済されます。

そのため、二番抵当の債権者は返済金額を回収できないリスクから融資の基準が厳しいのが実情です。特に、赤字決算の状況では金融機関から融資を断られるケースも少なくありません。

とはいえ、不動産の評価価値や債務者の担保余力次第では不動産担保ローンを新たに借入できる場合もあるため、二番抵当について知っておいて損はないでしょう。

不動産担保ローンの借入限度額

不動産担保ローンの借入限度額は不動産評価額の60%〜80%程度です。不動産評価額は購入額から10%下がるともいわれ、実際に売却できる価格で不動産担保ローンの借入限度額が計算されます。

例えば、5,000万円の不動産を購入した場合の不動産担保ローンの借入限度額は以下のとおりです。

5,000万円×10%=4,500万円(不動産評価額)
4,500万円×80%=3,600万円以下(不動産担保ローンの借入限度額)

このように単純計算してみると、上記が不動産評価額と不動産担保ローンの借入限度額になります。

不動産担保ローンの活用法

不動産担保ローンの活用法は大きく分けて2つあり、住宅購入と相続関係です。住宅購入では、住み替えやリフォーム、自営業や契約社員で住宅ローンを借りにくいときの資金調達などが挙げられます。

一方、相続関係では「不動産を相続し相続税に充てる現金が足りない」、「他の相続人に支払う代償分割や遺留分に資金が必要」といったときに二番抵当が役立ちます。

他にも、二番抵当は以下のような場面で利用されています。

他社での利用が複数ある
会社の設備投資にまとまった資金が必要
月々の複数の返済を一つにまとめたい
現在契約している担保ローンを見直したい

このように、不動産担保ローンはさまざまな活用法があります。

ちなみに、担保は自分が所有する不動産だけでなく、家族が所有する土地や建物も対象です。

二番抵当担保融資のメリット・デメリット

不動産担保ローンは低金利が叶うメリットがあります。

それが、二番抵当ではどうなのでしょうか。ここでは二番抵当担保融資のメリット・デメリットを紹介します。

二番抵当担保融資のメリット
二番抵当担保融資のデメリット
借入限度額が大きくなる
長期間にわたって融資を受けられる
企業経営の手助けとなってくれる
一番抵当に比べて金利が高い
諸費用がかかる
融資実行までに時間がかかる

まずは、メリットから詳しく解説します。

二番抵当担保融資のメリット①:借入限度額が大きくなる

不動産担保ローンは、そもそも無担保型ローンに比べて借入限度額が大きいのがメリットです。

無担保型ローンは債務者の信用度のみが審査の対象となる一方、不動産担保ローンは債務者の信用度に加え資産価値のある不動産を保証としています。そのため、融資額の増額が期待できます。

また、現在契約している担保ローンを見直すことで、今までよりも借入限度額を大きくできる場合もあります。

このように、二番抵当担保融資を受けて資金調達できれば、悪化した経営の再建を期待することも可能です。

二番抵当担保融資のメリット②:長期間にわたって融資を受けられる

不動産担保ローンでは、返済期間を10年・20年・30年と長期に設定することができます。
返済期間が長期で設定できれば、月々の返済額を抑えることが可能です。

しかし、返済期間が長くなればなるほど、利息の負担が大きくなる点は注意が必要となります。

支払い不能とならないためには、計画性をもって返済期間を設定することが重要です。

二番抵当担保融資のメリット③:企業経営の手助けとなってくれる

二番抵当担保融資は、独立開業の資金調達がスムーズにいかないときや、会社の設備投資でまとまった資金が必要なときも便利です。

一般のカードローンやビジネスローンなどの無担保型ローンの限度額は、最大でも1,000万円程度といわれています。

その点、不動産担保ローンの限度額は最大で1億円程度にもなり、高額な融資を受けることが可能です。

二番抵当担保融資の審査が通れば、企業経営の大きな手助けとなってくれるでしょう。

次に、二番抵当担保融資のデメリットを紹介します。

二番抵当担保融資のデメリット①:一番抵当に比べて金利が高い

二番抵当担保融資のデメリットは、一番抵当担保融資に比べて金利が高いことです。

上述したとおり、融資した金融期間は万が一債務者が返済不能となった場合に抵当権の若い番号のほうが優先的に弁済されます。そのため、二番抵当担保融資の債権者はリスク回避を行うべく、金利が高い傾向です。

例えば、楽天銀行では5年毎見直しの固定金利が年0.9%〜年9.66%(2022年10月時点)に設定されており、二番抵当担保融資の場合は最大の9.66%の金利が適用される場合もあります。

それが、クレジットカード会社、信販会社などの消費者金融業者になると、最大で15%程度にも膨れ上がるのです。

融資期間を10年で設定すると数百万円の利息となるケースもあるので、融資先の選択は慎重に行わなければなりません。

二番抵当担保融資のデメリット②:諸費用がかかる

一般のカードローンは利息のみがかかりますが、不動産担保ローンは以下の手数料が発生し、二番抵当も例外ではありません。

事務手数料
不動産鑑定費用
印紙代
抵当権設定の登記費用

このように、融資を受けるためには利息だけでなく上記の手数料がかかり、場合によっては10万円以上にもなります。

現状、赤字決算で事業が上手くまわっていないときや起業したばかりで自己資金が不足しているときなどは、諸費用が大きな負担となる場合もあるでしょう。

二番抵当担保融資を受ける際には、諸費用を考慮し有利なローンを選ぶことがポイントです。

二番抵当担保融資のデメリット③:融資実行までに時間がかかる

不動産担保ローンはどんなにスピード重視の金融機関でも、審査に3日〜1週間程度かかります。

二番抵当担保融資の場合は、一番抵当担保融資に比べて審査がより厳しくなるため、1週間以上かかることもめずらしくありません。

Webではなく電話で受付する際は、書類を記入して提出するまでも時間を要するでしょう。

担保となる不動産の評価に時間がかかることも多く、すぐに融資が下りない点は考慮する必要があります。

そのため、資金調達を急ぐ人にとっては、契約までの時間がわずらわしいと感じることもあるでしょう。

二番抵当担保ローンを検討する際は、期間に余裕を持って早めに相談するのが賢明です。

結局、二番抵当での不動産担保ローンは借りてもいいのか

二番抵当は返済中の不動産がある場合でも融資を受けられ、資金調達の大きな手助けとなってくれます。

二番抵当で不動産担保ローンを組めれば、資金の不足で諦めなければいけなかった設備投資や事業拡大が期待できるでしょう。

もちろん、一番抵当でないと申し込めない場合もありますが、近年は審査が甘いネットバンクやノンバンクもあり、融資が叶うケースも増えています。

とはいえ、二番抵当は金利が高い傾向があるため、返済不能となったときのリスクも考慮しなければなりません。

また、金利や借入限度額、返済期間などの条件は申込先によって異なるため、自分にとって有利なローンを選ぶことも大切です。

二番抵当を利用できる条件

抵当権がすでに登記されていたとしても、条件によって二番抵当で借入れできるケースがあります。
ここでは、二番抵当を利用できる条件を以下に2つ紹介しますので、参考にしてください。

住宅ローンの残高が少ない
担保の不動産価値が上昇している

順番に解説します。

住宅ローンの残高が少ない

不動産担保ローンを利用するには、住宅ローンの残高が借入限度額を下回っていることが条件です。

そのため、住宅ローンの残高が少ないと考えられる下記の事例では、融資が通る可能性が高くなります。

頭金を多く入れて不動産を買った場合
繰り上げ返済をして住宅ローン残高が少ないか残っていない場合
返済期間が短く残高が少ない場合

例えば、5,000万円の不動産を購入し、頭金を3,000万円支払った場合は購入時点の住宅ローン残高は2,000万円です。

一方、不動産購入後の不動産評価額は購入時よりも10%下がり4,500万円となります。借入限度額は不動産評価額の60%〜80%と考えると、以下が融資の借入限度額となります。

4,500万円×80%=3600万円

つまり、不動産担保ローンの借入限度額3,600万円よりも住宅ローン残高(2,000万円)が下回っているので、二番抵当で融資を受けられる確率が高まります。

担保の不動産価値が上昇している

担保とする不動産が高く評価された場合は、二番抵当で不動産担保ローンを利用できる場合があります。

そもそも担保余力があることが融資の条件なので、担保の不動産の評価が上がれば審査に通る可能性が高くなるのです。

不動産価格が下落した時期に好条件の不動産を購入すると、景気の回復に伴い不動産価格も上昇します。そのときに住宅ローンの残高が不動産担保ローンの借入限度額を下回っていれば、融資が通る可能性があります。

まとめ:二番抵当で不動産担保ローンの利用を検討している人はまずは無料相談を!

まとまった資金が調達できれば経営再建が望める、相続して相続税を支払う資金が不足している。このようなときに、不動産担保ローンを利用するのが便利です。

抵当権は複数設定することが可能なので、金融機関の条件をクリアできれば二番抵当で融資を受けられる場合があります。

正直、一般の金融期間の条件は厳しいのが現状ですが、ネットバンキングやノンバンクなどを利用する方法もあります。

解決策が見つからない人は、ぜひ一度ファイナンシャルプランナーに相談してみてはいかがでしょうか。資金調達の手立ては一つではないので、別の方法が見つかるかもしれません。

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