土地査定はどうすればいい？自分で調べる方法・評価ポイントを徹底解説

土地を売却する際、まずは不動産会社による土地査定を受けましょう。

不動産会社が行う査定には、土地の資料や売主へのヒアリングをもとに行う「机上査定」と、現地調査をもとに売却価格に近い金額を算出する「訪問査定」の2種類があります。おおまかな土地の価格は一般の人が自分で調べることも可能ですが、実際に売却活動を始める際は、訪問査定で得られた結果を参考に売却金額を決定する必要があります。そのため、不動産会社による査定によって、いかに高い査定価格を出してもらえるかが重要です。

土地査定時に評価項目として見られるポイントは、土地の形や道路との高低差、駅や公共施設までのアクセスの良さなどが挙げられます。隣地との境界線の確定状況や、隣接する道路の状態をあらかじめ確認しておくと、査定がスムーズに進むだけでなく、売却時の条件決定にも役立ちます。

土地の売買を行っている不動産会社は多く存在します。しかしながら、土地には多くの法的な規制や権利に関する問題が密接にかかわっているため、それらの専門的な知識や経験が豊富な不動産会社に依頼することをおすすめします。不動産査定がどのように進むかを把握したうえで、不動産売却を安心して任せられる不動産会社を選定するようにしましょう。

１．土地の査定方法の種類は？

土地の査定方法にはいくつか種類がありますが、土地を売却する際には「机上査定」と「訪問査定」を受けるのが一般的です。また、不動産査定と比較される「鑑定評価」というものもあり、不動産の価値をより正確に算出したい場合に利用されます。

査定方法	メリット	デメリット
机上査定	・インターネットでも査定が受けられる ・査定結果がすぐにわかる	・得られるのはざっくりとした査定額のみ ・土地の状態や周辺環境を考慮できない
訪問査定	・売却金額に近い土地の価格がわかる ・売却金額を決定する参考にできる	・担当者と日時を調整する必要がある ・媒介契約を前提としている
鑑定評価	・公的な土地の価値がわかる ・鑑定結果を遺産分割や相続時に使用できる	・鑑定費用が高額 ・売却金額とは異なる

１つずつ詳しく解説していきます。

１）机上査定

「机上査定」とは、その名のとおり不動産会社が机の上で行う査定のことで、「簡易査定」と呼ばれることもあります。土地の面積や所在するエリアといった情報と、周辺にある類似した条件の土地の過去の成約事例を参考にしながら、「今売ったらどれくらいの価格になるのか」を算出する方法です。

机上査定においては現地に足を運ぶ必要がなく、インターネット経由で査定を受けられることも。そのため、早くて当日には査定結果を受け取れます。ただし、実際に見ないと知りえない情報もあるため、机上査定で算出されるのはおおよその価格です。そのため、査定結果次第で売却するかどうかを決定したい場合や、多くの不動産会社を比較する際の検討材料として活用するのがおすすめ。逆にすぐに売却活動を始めたい人や、具体的な資金計画を建てるために土地の価値を知っておきたいという人は、次で紹介する「訪問査定」を受ける必要があります。

不動産会社が行う机上査定は無料で受けることが可能。その後実際に仲介を依頼し、買主が見つかって無事に成約となった際に、報酬として仲介手数料を支払います。

２）訪問査定

「訪問査定」は、不動産会社が実際に土地を訪れて価値を算出する査定方法。机上査定で使用したデータだけではわからない、土地の状態・日当たり・周辺環境などをふまえて査定します。そのため机上査定よりも、売却相場に近い価格の算出が可能です。

訪問査定では机上査定よりも多くのデータを使用するため、机上査定と比較すると結果が出るまでに時間がかかります。目安としては不動産会社が土地を訪問してから1週間程度です。不動産取引が活発になる1～3月ごろは、訪問日時の調整が難しい場合もあります。

机上査定同様、訪問査定も無料で受けられます。しかし不動産会社にとって査定は営業活動の一環です。査定によって売却の依頼をしてもらい、最終的に報酬を得ることを目的としているため、訪問査定においても「仲介を依頼してもらう」ことを前提としています。そのため、すでに土地を売却することを決めているという場合に活用するほうがいいでしょう。

３）鑑定評価

不動産会社が行う机上査定・訪問査定と比較されることが多いのが「鑑定評価」。
「鑑定評価」を行うのは、「不動産鑑定士」と呼ばれる高度な知識を持った専門家です。

不動産会社が行う土地の査定が「いくらで売れるか」という観点から算出されるのに対し、鑑定評価においては不動産の経済価値を調べます。鑑定価格の算出方法には明確なルールが定められているため、地価公示や遺産分割などを行う際の公的資料として用いられ、鑑定を行う人によって結果が大きく異なるということはありません。

鑑定評価は公的資料として扱われるぶん、不動産鑑定士へ依頼する場合は依頼料がかかります。鑑定対象の不動産によっても依頼料の金額は変化しますが、約20万～30万円程度が相場です。

また、鑑定評価によって得られた結果は、不動産売買における売却相場とは異なります。あくまで「土地の経済価値」を算出するものなので、売却金額を決定する参考にはならないという点に注意が必要です。

２．土地査定時の評価ポイント

不動産会社が土地を査定する際には、査定額算出のために着目するポイントがいくつかあります。最終的に売却金額を決定するのは売主のため、自身の土地のどこがアピールポイントで、どこがマイナス評価を受けやすいポイントかを把握しておくと、買い手探しや契約条件の交渉の際に役立ちます。

１）土地の形

土地の形は正方形や長方形といった、綺麗な四角形である「整形地」が高く評価されます。整形地は建物を建てる際に敷地面積を有効に使えるだけでなく、上に建つ建物の向きや配置に影響を与える可能性が低いという特徴があります。

逆に台形や三角形など、いびつな形をした「不整形地」は評価が低くなる傾向にあります。形がいびつな土地は、上に建てられる家の形や面積に影響を与える可能性があるためです。

２）隣接している道路の幅員

隣接している道路、つまり「前面道路」の幅員は土地の容積率に影響を与えるため、土地の査定の際には重要なポイントとされています。

「容積率」とは、敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合のことを指します。例えば敷地面積が100㎡・容積率が80%の土地であれば、1階部分と2階部分の面積の合計が80㎡以下の建物を建てることが可能です。

前面道路の幅員が狭いと、隣接する土地の容積率が下がってしまいます。土地に対して大きな家が建たなくなってしまうことから、土地の価値も低いものと判断されるのです。

３）間口と奥行き

道路に面する部分である「間口」は、広いほうが土地の価値は高く評価されます。駐車スペースや建物の配置の自由度が高くなるだけでなく、日当たりもよくなるという理由からです。

一方で奥行きは、間口とのバランスが重要視されます。浅すぎると土地の活用方法に制限が出ますが、深すぎる場合も奥まったところに土地を建てることになってしまい、使い勝手や日当たりの悪さにつながるのです。

４）接している道路の状態・種類

どのような道路に接しているかによっても、土地の査定額は変化します。

土地が接している道路が完全舗装されている公道の場合は、土地の評価も上がります。「完全舗装」とは、コンクリートやアスファルトで舗装されている状態のことです。また、1つの道路に面している土地（中地）よりも、2つの道路に面している土地（角地）のほうが高く評価されます。

それに対して、接している道路が私道の場合は評価が下がります。私道は補修費用が所有者の負担になる場合があり、私道の利用権の状況次第では、購入をためらう人が少なくないためです。

５）道路との高低差

道路に対して、土地が高い位置にあるか低い位置にあるかという点もチェックされます。道路に対する土地の高低差が1.5m未満であればあまり問題になりませんが、それを超える高低差がある場合は、排水や日照を確保するための追加工事が必要になったり、段差解消のための階段の設置が必要になるためです。

こうした工事も所有者が費用を負担することになるため、必ず現地で確認してから購入を検討するようにしましょう。

６）駅・公共施設までの距離

生活の利便性という観点から、駅や病院・役所といった公共施設までの距離も評価対象になります。

いずれも徒歩10分以内にある土地であれば、利便性が高いと評価され、近ければ近いほど評価が上がります。なお「徒歩圏内」と言われるのは、徒歩20分ほどの距離までです。

７）埋蔵文化財や土壌汚染の有無

地中に埋まっているものや、土壌汚染の可能性も考慮して査定が行われます。

売却しようとしている土地が、埋蔵文化財のある「埋蔵文化財包蔵地」に該当する場合、工事を行う際に届出をしたり、許可をとったりする必要があります。自分の土地であるにもかかわらず、工事の際にそうした手間がかかることから、査定価格は大きく下がってしまうのです。

また土壌汚染のある土地も、対策のために多額の費用が必要になり、土地の所有者が負担しなくてはいけないことから、査定金額は大幅に減額になります。

８）嫌悪施設の有無

土地の査定額は、周辺環境によっても大きく変化します。特に「嫌悪施設」に分類される施設や店舗が近隣にある場合は、土地の評価が下がる傾向にあります。

「嫌悪施設」とは、多くの人が「近くに住みたくない」と思う施設のことです。明確な定義はありませんが、主に以下のような施設が嫌悪施設と認識されます。

現象	主な施設
危険性	危険物取扱工場・高圧線鉄塔・ガソリンスタンド
ばい煙・悪臭	火葬場・下水道処理場・ごみ焼却場・工場・養鶏場
心理的忌避	葬儀場・墓地・刑務所・風俗店
騒音・振動	鉄道・高速道路・航空基地・大型車両の出入りがある物流施設

近隣の嫌悪施設の存在は、土地を売る際に締結する売買契約書に記載する必要があります。ただし、これら嫌悪施設からどの程度離れていればいいかといった明確な基準はないため、現地調査と売主・近隣住民へのヒアリングで判断します。

３．土地の相場を自分で調べる方法

まだ土地を売却するかどうかは決めていないが、所有する土地がどれくらいの価格で売却できそうかをざっくり知りたいという場合には、自分で土地の価値を調べることも可能です。

土地の価格は「一物五価」といい、土地1つあたり5つの価格が存在します。どのような目的に使用するかによって、算出方法と得られる価格が異なります。

一物五価の中で、一般の人が自身の土地の価格を調べるために活用するのは「公示地価」「相続税路線価」「固定資産税路線価」の3つです。

１）公示地価

土地を売買する際に目安となる価格のことを「公示地価」と呼びます。

公示地価は、全国約26,000箇所の地点について、国土交通省が毎年1月1日時点の価格を公表するものです。国土交通省の土地鑑定委員会が鑑定を行っていることから、「正常な価格」として扱われます。そのため、国が公共事業のために土地を購入したり、補償金額を算出したりする際の参考にもされます。
公示地価を調べる際は、国土交通省が公開している「地価公示・都道府県地価調査」より、近くの標準地を検索可能です。

国土交通省『国土交通省地価公示・都道府県地価調査』 https://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=0

日本全国すべての土地に公示地価がついているわけではありませんが、所有している土地の近くが標準地として選ばれている場合は、実際の売却価格に近い価格を調べられます。

２）相続税路線価

「相続税路線価」は、相続税額の算出に必要な土地の価格を調べるときに使用される価格です。

相続税額は遺産の総額に対して発生するため、税額計算のために国税庁が土地の価格を指定しています。相続税路線価は全国の土地が対象で、公示地価の80%程度になるように設定されています。そのため相続税路線価がわかれば、以下の計算式により、公示地価を算出することが可能です。

相続税評価額＝土地の面積×相続税路線価 公示地価＝相続税評価額×1.25

相続税路線価は、国税庁のホームページにある「路線価図・評価倍率表」で検索可能です。

国税庁『財産評価基準書　路線価図・評価倍率標』 https://www.rosenka.nta.go.jp/

 

３）固定資産税路線価

土地の固定資産税評価額の算出時に使用されるのが「固定資産税路線価」で、全国の土地に対して設定されています。

固定資産税評価額は、公示地価の70%程度です。つまり固定資産税評価額からも、以下の計算式により、所有している土地の公示地価を算出できます。

固定資産税評価額＝土地の面積×固定資産税路線価

固定資産税路線価は、一般財団法人資産評価システム研究センターから公開されている「全国地価マップ」で調べることが可能です。

一般財団法人資産評価システム研究センター『全国地価マップ』 https://www.chikamap.jp/chikamap/PrefecturesSelect?mid=222

 

４．土地査定の流れ

土地の査定には一定の期間が必要になる場合もあるため、あらかじめどのような流れで進めるかを把握しておくことをおすすめします。ここでは具体的に土地売却を進める際に利用する「訪問査定」を例にして解説します。

１）土地査定を申し込む

まずは不動産会社に問い合わせて、土地の査定を依頼します。各不動産会社のホームページの問い合わせフォームや、複数の不動産会社から同時に査定を受けられる一括査定サイトから申し込むのが一般的です。

不動産会社の問い合わせフォームから依頼する場合は、査定を希望する土地の住所・申込者の連絡先・依頼理由などを記入します。
一括査定の場合は、登録フォームにメールアドレスや電話番号を記載しておき、連絡してきた不動産会社と訪問日時の調整を行いましょう。

インターネット経由で査定依頼をした場合、当日～数日の間に訪問日時が決定しますが、すぐに査定してほしいという場合は、街の不動産屋に直接足を運んで依頼するという方法もあります。

２）土地の査定を受ける

決まった日時に不動産会社の担当者が土地を訪れ、土地や周辺環境を実際に目で見て査定を行います。

更地の場合は依頼人の立ち合いが必要ないケースもありますが、逆に古い家が建ったままになっているなどの場合には、依頼人も立会いのもと、担当者によるヒアリングも実施されます。

不動産会社で訪問日時を設定する際は、現在土地がどういう状況にあるかを伝えたうえで、立ち合いが必要かどうかもあわせて確認しておくといいでしょう。

３）土地査定の結果を受け取る

訪問査定の結果が届くのは、査定完了から数日～1週間後。不動産会社によっても異なりますが、郵送かメールで結果を受け取ることになります。
査定結果が届いたら早めに内容を確認し、気になる点や不明点があれば不動産会社に質問しましょう。

特にプラス評価・マイナス評価の部分を聞いておくと、後の売却活動において参考にできます。また、査定の根拠をしっかりと説明できる不動産会社は、売却活動を進める際に真摯に対応してもらえる可能性が高いとい
う点も押さえておきましょう。

５．土地査定の事前準備

土地の売却をスムーズに進め、希望に近い価格で売却するためには、土地査定を受ける前の準備も大切です。

ここでは土地査定前にやっておきたい、3つのポイントについて解説します。

１）境界が確定しているか確認

土地の売買において、特に重要視されるのが「隣地との境界線」です。

土地にどれほどの面積の建物を建てられるかを算出するためには、土地の正確な面積が必要です。そして土地の正確な面積を知るためには、隣地との境界線がどこにあるかを知る必要があります。しかしながら、古い土地の場合は境界点・境界線の位置を示す「境界標」と呼ばれる杭が、土や草により見えなくなってしまっていることもあります。その場合は、境界線を確定した際に土地家屋調査士が作製した「確定測量図」を持っているかを確認しておきましょう。

境界線が確定していない土地であっても、売却の依頼をすること自体は可能です。しかし、境界線が不明瞭なまま土地を購入すると、どれくらいの建物を建てられるか算出できなかったり、隣地所有者とのトラブルに発展したりするケースも考えられます。そのため査定額が低くなる場合もあるという点を押さえておきましょう。

２）隣接している道路の状況の確認

土地に隣接する道路の状況によっては、土地の価格が大幅に下がってしまうことがあります。

「都市計画法」という法律により、土地計画区域と準都市計画区域にある土地は、幅4m以上の道路に間口2m以上接していなければならないと定められています（接道義務）。つまり、そのままの状態では建物を建てられず、すでにある古い建物を取り壊して建て替えることも禁止されているのです。（建築基準法第43条）

こうした接道義務を満たしていない土地に建物を建てる場合、敷地の道路に接する部分を後退させる必要があります。この部分を「セットバック」と呼び、敷地ではなく道路として扱われます。セットバックすることで敷地として活用できる面積が減り、結果的に査定額に大きく影響します。広告を打つ際も「要セットバック」などと記載する必要があるため、前面道路の状況についてはあらかじめ把握しておくようにしましょう。

３）清掃

実際の売却活動においては、雑草がなくゴミが落ちていない状態であれば、購入希望者が「管理されている土地」という印象を抱き、早期売却につながる可能性が高くなります。

土地がきれいに清掃されているかどうかは、査定結果に大きく影響を及ぼすことはありませんが、スムーズに売却が決まるように、最低限の管理はしておくことをおすすめします。

６．土地査定のまとめ

土地査定で得られる結果は、最終的な売却金額を決めるための参考にする重要な情報です。ただ不動産会社に任せきりにするのではなく、所有する土地の相場はどのくらいなのか自身でも調べ、土地が持つメリット・デメリットを把握しておくことで、相場に近い価格で売却することが可能になります。

７．土地の売却を考えているなら「住まいの無料相談」を利用しよう

土地を売却する際、はじめのうちはどの不動産会社に依頼したらいいのか、どのような準備が必要なのかがわからないという人がほとんどです。

土地の査定や売却に関して不安がある人、何からしたら・どこに相談したらいいかわからない人でも気軽に利用できる「住まいの無料相談」で、スムーズな土地査定・土地売却を実現しましょう。