2022.04.21

不動産の購入

不動産購入のタイミングは今? 都心の不動産価格の推移から買い時を予想!

ニューノーマルが浸透してきた中で不動産価格は今後どうなるのか、価格の推移とその理由に迫りながら解説していきます。これから不動産の購入を検討している方の中には、いまだ明けないコロナ禍で今後物件価格がどう推移していくのか気になっている方も多いのではないでしょうか?買い時を誤らないためには、世間のトレンドをしっかりと把握することが大切です。

不動産価格は今後どう変化していく?

新型コロナウイルスの流行や東京オリンピック開催などの影響で、ここ数年日本の経済は目まぐるしく変化したように思います。そんな社会情勢の中で不動産価格が今後どのように動いていくのか、日本全体と東京都心部の価格推移を予測します。

日本の不動産市場は今後縮小していく

不動産業界において、以前より懸念されていたのが人口減少に伴う空き家問題です。日本の人口は2008年をピークに減少を続けており、2050年には1億人を下回ると予想されています。さらに総世帯数も減少傾向が予測されていますので、日本全体としての不動産市場は今後縮小していくでしょう。

東京都心のマンション価格は今後も上昇を続ける

一方、東京都心部のマンション価格は今後も上昇を続ける見込みです。実際に新築物件、中古物件共に2013年頃からマンション価格は上昇を続けており、近年ではかなりの高騰を見せています。長引くコロナ禍や2022年問題の影響はありますが、価格上昇のトレンドは今後しばらく続くだろうと専門家も予想しています。

 

不動産価格指数の推移

不動産価格の動向を知るには“不動産価格指数”をチェックすることが1つの目安となります。戸建てとマンションでは不動産価格はどう推移していくのか、全国の不動産価格指標を元に見ていきましょう。

 

一戸建ての価格推移

一戸建ての不動産価格指数は2011、2012年と下落しましたが、2013年に上昇に転じた後じわじわと上がり続けていました。しかし2020年に前年比を1.5ポイント下回り下落、その後2021年(8月まで平均)では前年101.4に対し105.5と再度上昇傾向にあります。しかし1月、4月、8月では前年同月に届いておらず通年では微増に留まる可能性もあるでしょう。

 

マンションの価格推移

次にマンション(区分所有)のデータを見てみると、ここ十数年は毎年上昇を続けています。直近の2021年8月までのデータでも1月に前年を割った以外は全ての月で前年を上回っているので、今後も上昇のトレンドは続くでしょう。また2010年の数値を基準として上昇率を調べたところ、一戸建ては3.9%アップに対してマンションは55.3%アップと大幅な上昇率であることが分かります。

 

不動産価格にコロナの影響は?

2020年から始まった新型コロナウイルスは私達の暮らしに大きな影響を与えましたが、不動産価格には影響を及ぼしたのでしょうか?またこれからの不動産価格に与える影響も気になるところです。

 

2021年は全国の公示地価が下落

コロナ禍が始まった2020年の全国の公示地価に影響は見られませんでしたが、2021年には地価が下落しました。住宅地、商業地共に下落していますが商業地の落ち込みが特に顕著です。インバウンド需要の消滅や緊急事態宣言による営業自粛要請で活気が無くなり、特に都市部の繁華街で下落幅が大きくなりました。

 

コロナの影響は続くのか?

気になるのは今後も新型コロナウイルスの影響が続くかどうかです。確かにコロナの影響で全国の公示地価は下落しましたが、一方で不動産価格に大きな落ち込みはありません。ワクチンの普及やブースター接種の推進、治療薬の開発と収束の兆しも見えてきました。このまま収束していけば経済の回復も見込まれることから、地価の下落には歯止めがかかることが予想されます。

 

都心のマンション価格は上昇を続けている

首都圏、特に東京23区内のマンションの価格は年々上昇を続けています。オリンピック需要が落ち着けば価格は下がると一部では予想されていましたが、実際は下がることも無く値上がりが続いています。2021年4月の時点で23区内の新築マンションの平均販売価格は1億円を超えており、中古マンションでも5000万円代後半を記録するなど高騰が続いています。

 

マンションの不動産価格が急上昇の理由

コロナ禍の影響がありながら、都心マンションの不動産価格が急上昇しているのには、一体どのような理由があるのでしょうか?都心のマンションの価格推移と、急上昇の理由の1つを見てみましょう。

 

都心マンションの価格推移

2008年のリーマンショック後、日本の不動産に投資していた外資ファンドや日本の大手不動産ファンドが一斉に手を引きました。そのため2012年にかけてマンション価格は下降しましたが、2013年のアベノミクスによる金融緩和政策、東京オリンピック開催決定などをきっかけに上昇に転じています。2021年上半期の都心マンション平均価格は6702万円と前年同期比10.1%増加しており、今後も上昇していく見込みです。

 

在庫の少なさが影響している

これだけ都心マンションの価格が高騰しているのには、需要に対して供給が不足していることが背景として上げられます。新しい生活様式やリモートワークの浸透で、便利で立地が良くまたワークスペースが完備されている都心のマンションに人気が集まりました。しかし売りに出される物件数は減少しており、需要過多となっています。高くても売れるという状況から、価格の高騰に繋がったと考えられます。

 

不動産価格の変動の要因

不動産の価格は様々な要因によって変動します。細かく挙げればキリがありませんが、大きく分けると“経済や情勢の変化”と“国や地域単位の世界的イベント”が主な要因となるでしょう。近年のこれらの要因が、どう不動産価格に影響したのか解説します。

 

経済や情勢の変化によるもの

物件価格が大きく変動したと聞いて思い出すのは、バブル期の異常なまでの高騰と崩壊後の大暴落ではないでしょうか。その後盛り返すもリーマンショックの影響で再び下落、2013年のアベノミクスによる金融緩和政策の影響でまた上昇に転ずるなど、不動産価格は経済や情勢の変化によって大きく変化します。現在住宅ローン金利が過去最低の水準を記録しており、住宅購入に踏み切る世帯が増えているのも要因の1つでしょう。また2019年の増税時に住宅ローン減税の控除期間が10年から13年へと延長されたこと、さらに2020年で終了予定だった控除申請の期間がコロナの影響により最大2021年11月末までとなったのも要因と見られます。

 

オリンピックや万博などのイベントの影響

オリンピックや万博など、国をあげてのイベントの影響も見逃せません。東京オリンピック開催が決定した2013年以降、都心の建築需要が高まり景気が上向きになりました。それに伴って地価も上がり、結果的に物件価格が上昇したと考えられます。またオリンピックの開催によって好景気が期待されると、高価格で安定している都内の不動産に国内外の投資家からも注目が集まります。その結果都心部の不動産の取引需要が増加し、価格の変動に繋がりました。このトレンドはオリンピック閉幕後にも下がることはなく上昇を続けています。

 

2022年不動産は買い時か?

様々な要因によって上昇を続ける不動産価格ですが、2022年の動向はどうなるのでしょうか?また2022年は不動産の買い時なのか、不動産業界で話題に上る2022年問題はどう影響してくるのかを読み解いていきましょう。

 

2022年問題の影響

まずは2022年問題について解説しましょう。現在の生産緑地法は1991年に制定されました。生産緑地として指定されると税制面で優遇を受けられますが、指定から30年経過すると期限満了につき解除となります。最初に指定された年より30年後の2022年、税制面での優遇が無くなったことで都市部にて生産緑地として指定されていた農地が一斉に売りに出され、それによって地価が下落するのではないかと予測されているのです。2022年で期限を満了する生産緑地は全体の8割に上ると言われています。これだけの土地が売りに出されるとかなりの影響がありそうですが、影響は限定的と見る専門家も少なくありません。2018年から特定生産緑地制度が施行され、30年の期限前に“特別生産緑地”としての指定を得られれば期限が10年延長されることとなったからです。また都市農地貸借法の緩和など他にも政府の対策が取られており、懸念されていた急激な土地の売却増加には繋がらないだろうと見られています。

 

東京の不動産価格は今後も上昇する

では東京に限って言及するとどうでしょうか。結論から言うと、東京の不動産価格は今後も上昇すると予測されます。2022年問題の対象になる生産緑地は東京都内でも市部に集中しており、区部の中では山の手線内には1つも存在していません。東京都心の不動産として価値が高いエリアには生産緑地が無いため、万一2022年問題によって多くの生産緑地が売りに出されても、東京の地価への影響は薄いでしょう。それよりも低金利がまだ続くであろうことや前述の需要過多による価格の高騰が大きく影響し、今後も不動産価格の上昇は続くと見られています。

 

不動産価格の今後|まとめ

経済や政策、世情など様々な要因が絡んでくる不動産価格ですが、東京都心の動きを見る限りでは今後しばらくは上昇を続ける様子です。しかし都市部郊外では2022年問題の影響を受ける土地も多少は出てくるでしょう。今の低金利時代がいつ終わるのかを危惧する声も聞かれます。現在もうこれ以上は下がらない水準まで来ているので、いつ金利が上がってもおかしくありません。適切なタイミングで物件を購入するためには注意深く世間の動きをチェックする必要があります。

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