2022.04.18

不動産の購入

不動産を購入する時期は? 家を買うならいつ?

多くの人にとって家を買うのは一生のうちで最も大きな買い物になります。
それだけに、家を買うタイミングはいつも悩みどころです。

昔から、「欲しいと思ったときがその人にとってのベストタイミング」といわれています。周りや環境に左右されず、主観的な判断でいい、という考え方です。
とはいえ、客観的に見てお得なタイミングなのか、それとも危険なタイミングなのか、気にならないといえば嘘になります。

2020年から新型コロナウイルス感染症の影響が続き、2022年は外部的な要因で資材の値上がりも見られているこの時期、先を見通せないなかで家を買ってもいいのでしょうか。

何歳で家を買っている人が多いのか

家を買う年齢が人によってばらばらなのは言うまでもありませんが、日本で家を買う人は平均的に何歳くらいで買っているのでしょうか。実際に家を買った人の世帯主の年齢のデータが国土交通省から発表されています。
それによると、注文住宅、分譲戸建住宅、分譲マンションでは 30 歳代が最も多く、注文住宅(建て替え)、リフォーム住宅では60歳以上が最も多くなっています。
建て替えやリフォームは2件目以降の購入になりますから、1次取得つまりはじめて家を買うという人は30歳代が多いようです。

<※令和2年度住宅市場動向調査資料 https://www.mlit.go.jp/common/001401319.pdf p36 2.3.1 世帯主の年齢>

どんなタイミングで家を買っている人が多いのか

住宅市場動向調査資料によれば、家族の人数が平均3.3〜3.4人で家を買っている人が多く、人数が3人と4人の家族で全体の6割を超えます。夫婦のみが多いと思われる2人世帯での購入は2割ほどです。

さらに、同居家族の高齢者と18歳未満の有無をみると、高齢者の有無よりも18歳未満の有無のほうが多いため、夫婦以外の家族としては子供が多いことがわかります。
言い換えると、ひとつには子育て世帯による不動産購入が多いといえます。もうひとつは、子供が生まれた、あるいは増えたことで、今住んでいる住居に不都合が生じるなどライフスタイルに変化があったと推定できそうです。

<※令和2年度住宅市場動向調査資料 https://www.mlit.go.jp/common/001401319.pdf P84 3.3.2 居住人数(1)居住人数(全国)P85 3.3.2 居住人数 (2)高齢者と18歳未満の有無(全国)>

さらに、住宅金融支援機構の調査によれば、住宅の取得動機で圧倒的に多いのが、
「結婚、出産を機に家を持ちたい」「子どもや家族のため、家を持ちたい」の2点です。
この2点に続く「もっと広い家に住みたい」という動機も、「子供や家族のため〜」にリンクするものとみていいでしょう。

つまり、家を買う人の動機のほとんどが、「結婚」と「子供」のタイミングに関係していることがわかります。

<資料 https://www.jhf.go.jp/files/400356698.pdf P4 3.住宅取得動機(年齢別)>

どのくらいの収入で家を買うのか

結婚しても、子供が生まれても、お金がないとか収入に不安があるという状態ではなかなか決断できないという話をよく耳にします。現金で支払う場合を除いて家を買えばローンの支払いがのしかかってきますので当然の不安でしょう。
では、家を買った人たちはどのくらいの収入で買っているのでしょうか。

世帯年収(手取りではなく総額、税込み)は分譲マンションが最も高く、平均で879万円となっています。次いで注文住宅(三大都市圏)が平均804万円となっています。ただし注文住宅の対象を全国に拡大すると平均は738万円です。分譲戸建てや中古戸建ても三大都市圏で700万円台ですので、調査対象を全国にするともっと下がってくるでしょう。
いうまでもなく、東京・名古屋・大阪という三大都市圏は他の地域に比べ平均年収が高いうえに、物件価格も高くなるからです。

また、世帯年収なので、世帯主ひとりの収入ではなく、同居家族の収入、たとえば配偶者の収入や同居する親の収入も合わせての金額です。
住宅の1次取得者では、世帯年収が400万〜600万の世帯と600万〜800万の世帯がほぼ同率になっています。
家を買う人の世帯年収は、400万〜800万と幅広い状態で、物件価格によってかなり購入層が広いと推定できそうです。

<資料 https://www.mlit.go.jp/common/001401319.pdf P39 2.3.3 世帯年収 (1) 世帯年収 >

家を買うタイミングで最適な時期は

家を買うタイミングを考えるには、個人的で主観的な視点でのタイミングと、市場的で客観的な視点でのタイミングがあります。ここでは、それぞれ「自分の年齢=ローンを組むタイミング」と「市場(不動産)価格の推移」とから考えてみましょう。

住宅ローン返済期間から逆算する【最適年齢】

住宅の一次取得者の割合が、「30歳代」が最も多いことはここまでのデータでわかりました。
「結婚、出産を機に家を持ちたい」「子どもや家族のため、家を持ちたい」という動機も見えました。
つまり、動機が発生しやすい時期は一般的に30歳代が多いということです。

30歳代に家を買う=住宅ローンを組むと、住宅ローンの返済期間(30~35年)から逆算した場合に定年が60歳~65歳だとすれば、ちょうど購入が妥当な年齢になります。
実際にローンを組んだ人たちの返済期間は新築で30年~35年、中古で30年を切るくらいになっています。
自己資金(頭金)の平均は新築で物件価格の2割程度となっています。

あえて分かりやすくするため究極の選択のような設定をしてみましょう。

1.「30歳代前半までの若いうちに長い返済期間でローンを組んで家を買う」か、
2.「40歳代以降まで頭金を貯めて短い返済期間でローンを組んで家を買う」か。

どちらにもメリット・デメリットがあります。

1の若いうちに買うパターンでは、早くから広い家に住めて、子供を育てるにも賃貸よりはいい環境で臨むことができますし、定年までに完済することができます。一方で、多額のローンを背負い、経済的な余裕という面では不利になりそうです。

2の貯金してから買うパターンでは、経済的な余裕と安心がある一方、賃貸などでの生活が長く、家族の住宅環境としては余裕がありません。また長期間家賃の支払いが発生し、生涯の住居費は高くなり、家賃を支払いながら貯金ができるかというリスクもあります。

ただしローンの支払い方について言えば、1の若いうちに買うパターンでは元利均等返済ですが、2の貯金してから買うパターンでは元金均等返済を選択できる可能性があり、金利支払いを抑え、定年時点での残金を減らすことができます。

長期的な視点で見る場合、一戸建てにしてもマンションにしても、おおよそ20年~25年でのメンテナンス時期を考えると、若いうちに買っている場合は50歳代という余裕が出てくる頃に迎えることができ、貯金してからの場合では70歳以降の年金生活の中で迎えることになります。

最適年齢というのは人それぞれ、というのが正解になりますが、若いうちに家が欲しいと思い、ローンが組めるなら、30歳代はひとつの適齢期といえそうです。
 
 <資料 https://www.mlit.go.jp/common/001401319.pdf
P42 2.4.1 購入資金、リフォーム資金
P43 2.4.2 住宅ローン (1) 住宅ローンの有無
P45 2.4.2 住宅ローン(3) 返済期間>
  

月別不動産価格の推移から見る【最適なシーズン】

家を買うとしたら、1年のうちのどの時期がいいのでしょうか。
物件が多く出る時期、あるいは価格が安くなる時期があるなら、それに越したことはありません。

全国宅地建物取引業協会連合会の調べによると、中古マンションの新規登録件数には年間を通してみると波があることがわかります。
売買契約は3月に増え、8月が最も少ない時期になるようです。

新学期や転勤などで3月の購入が増えるのがわかります。夏場は猛暑の影響で足が遠のくといわれています。
不動産の売買には時間がかかるため、3月に契約するなら12〜1月から物件を探し始めるのが望ましいでしょう。

また、中古の場合はその時期から売却の検討をはじめる売主も多いため、市場に物件が豊富に供給されます。
新築の場合、データがある分譲住宅のケースを見てみると、価格が高いのが冬から春が多く、安くなるのが夏場、という結果が出ています。
よく、不動産会社の春の決算前が値引きサービス交渉のチャンスと言われますが、実際にはその時期は高くなっています。

では、足が遠のくはずの夏場に家を買うのがお得なのでしょうか。
データだけを見ればそう言えるかもしれません。しかし、実際には不動産会社は価格を直接的に値引きするよりは、物品的なサービスに転換することが多いため、価格に現れないことが多いのです。

たとえば、照明器具やカーテン、エアコンなど、住んだら必要になる物品や追加変更工事をサービスすることで価格にして100万や200万円分の実質値引きとするのです。
総合的に見ると、気に入った物件があるかどうかが前提ですが、春に契約〜入居へ向けて、冬場の12月から1月ごろから探し始めるタイミングがよさそうといえます。

<資料 P9 1、首都圏中古マンション「新規登録件数」
https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2020/12/202011.pdf >
<参考 「不動産売買が活発な時期は?」https://iqrafudosan.com/smpf/many-realestate-transaction/
<参考:東日本不動産流通機構 http://www.reins.or.jp/

みんなが「今」住宅を購入する理由

住宅購入検討者に対する、住宅購入に関する意識調査アンケートによると、今が買い時だと思う理由のベスト3は、

住宅ローンの金利が低水準 72%
今後、不動産価格が上がると思われる 32%
自分のライフステージから見て購入のタイミング 31%

となっています。
特に、低金利はほとんどの人が動機になっている強い理由のようです。

金利が1%違うと、どのくらいの差額になるでしょうか。
たとえば3,000万円の借り入れで35年返済だと、月々の差額は14,693円です。これが毎月ですから、総返済額では実に600万を越えてしまいます。たとえ0.5%でもその半分ですからかなりの違いが出るのです。

<参考 https://www.nomu.com/research/202108/

家を買ってはいけない?「2022年問題」とは

少し前から囁かれている、不動産の「2022年問題」。
これは、主に生産緑地法の解除をめぐる問題です。

新生産緑地法の期限満了による地価の下落

生産緑地に指定されている土地は、「売れない・貸せない・建てられない」といった3つの制限がある代わりに、固定資産税や相続税など税制面での優遇を受けられるという法律です。1992年に制定されたこの法律の期限が今年2022年です。所有メリットを失った生産緑地を皆が一斉に手放すことにより、大量に市場に土地が供給されたら、地価の下落や新築住宅の過剰供給が発生し、不動産価格の大暴落を招くのではないか、という問題です。

2022年4月以降から徐々に浮き彫りに

生産緑地法の指定解除が2022年4月からはじまり、それ以降に実際の影響が出てくるとみられていました。
しかし、2018年に制定された特定生産緑地制度により、さらに10年間の税制優遇を受けられることから、実際の影響は少なく、大きな混乱は避けられる見通しになりました。
5月末になった現時点でも影響はほとんどみられません。

東京都は大きな影響を受ける?

東京を含む都市圏では生産緑地指定用地の割合が高いため、当初は大きな影響を受けると懸念されていました。
しかし、23区内での生産緑地は少なく、駅近など好立地ではほとんどありません。
仮に影響を受けるとすると郊外の開発型だろう、ということになりますが、それも開発道路用地や先の特定生産緑地制度もあり、現在のところ特に影響は出ていません。

2022年は家を買わない方がいい?

2022年問題により地価が下落すれば、そのときに家を買うほうが得策で狙い目にはなるでしょう。ところが実際にはその可能性はかなり低いといえます。

むしろ「2022年は家を買わないほうがいいらしい」という情報によって買い控えが出るとすれば、需給バランスが崩れてかえって買い時のタイミングが来るともいえます。
いずれにしても自分にとっての買い時、タイミングを逃さないようにしたいですね。

【2022年】住宅購入時期について気になるQ&A

新型コロナウイルス感染症の影響による設備や建材の入手状況は改善されていますか?

改善されていますが、不安定な状態に変わりはありません。輸入木材も高騰していますので、建築価格が上がることはあっても下がることは当面考えにくいです。

2022年現在の住宅ローン利率や減税はどうなっていますか?

フラット35の住宅ローン貸し出し利息水準は1%台で推移しています。変動金利、全期間固定金利(フラット35)ともに、過去最低水準となっています。先の見通しについて確実なことはいえませんが、日本銀行が景気活性化のためにマイナス金利政策をとっている限りは上昇する可能性は低いです。しかしこれ以上下がることも考えにくいです。
住宅ローン減税は令和4年度末までの入居に延長されていますが、それ以降はわかっていません。

家を買うなら2023年まで待った方がいいですか?

待つ理由によりますが、もしここまで説明してきた2022年問題やローン金利など外部環境的な不安でしたら、心配することはありません。むしろ買うタイミングとしては悪くないとアドバイスしています。

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もちろん、相談後に不動産を買わなくても大丈夫です。

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