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2022.05.28

不動産の購入

不動産担保ローンとは?所有している不動産で資金を借りる方法があります!

急な資金が必要になった、いろいろなローンをまとめて1本化したいなどの場合には、不動産担保ローンを利用することが1つの方法です。不動産担保ローンは、所有している不動産を利用することにより、資金を借り入れることができます。反面、不動産担保ローンを利用することについての注意点もあります。

本記事では、不動産担保ローンを利用する予定の人に向け、不動産担保ローンとはどのようなローンなのか、利用する注意点、ローンの比較などを紹介します。

不動産担保ローンとは

不動産担保ローンとは、自身が所有している不動産を担保に入れることで、融資を受けられるローンのことです。一般的に、無担保ローンよりも金利が低く、返済期間を長く設定することができるため月々の返済額を抑えられます。また、 最大融資額が大きいという点も不動産担保ローンの特徴です。

不動産を担保にするため、担保としての評価がある不動産であれば、土地でも不動産担保ローンを利用することができます。

不動産担保ローンは無職でも借りることができる?

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不動産担保ローンを利用するとき、無職でも借りられる場合があります。そのため、無職だけではなく、専業主婦や学生などの場合でも借りることができる可能性があります。不動産担保ローンは、あくまで不動産を担保することによりローンの借り入れを起こすため、債務者の収入については多いことに越したことがない、という考え方で審査をします。

ただ、無職で借り入れをすることが難しいのは事実です。無職や低収入の人でも不動産担保ローンを借りやすくするための方法は、次のとおりです。

・ノンバンク系の金融機関を選ぶ
・一定期間無職になるだけならその旨を伝える
・収入がある連帯保証人を立てる

ノンバンクとは、預金サービスのない金融機関のことです。カード会社、消費者金融などの消費者向けノンバンクと、事業者向け金融会社、不動産関連金融会社の事業者向けノンバンクの銀行以外の金融機関が該当します。ノンバンクは審査が緩いうえに、融資基準も低いため無職でも利用しやすい傾向にあります。

不動産担保ローンの審査に必要な期間や申込に必要な書類

不動産担保ローンは無担保ローンと違い、金融機関による審査が必要です。そのため、審査に必要な書類の提出を金融機関から求められます。

不動産担保ローンの審査に必要な期間

不動産担保ローンでは、無担保ローンと比べ、さまざまな項目を審査するため審査に時間がかかります。金融機関によりますが、審査期間はおおよそ1週間~3週間かかります。

審査に時間がかかる理由は、多額の借り入れになるため、借り入れする人に安定的な収入はあるか、他に借り入れはないか、担保にする不動産の評価額はどのくらいなのか、など多くの項目を確認しなければならないためです。

不動産担保ローンの申込に必要な書類

不動産担保ローンの申込に必要な主な書類は、次のとおりです。

・本人確認書類
・収入確認書類(源泉徴収票など)
・担保にする不動産の関係書類(登記簿謄本など)
・担保にする不動産のローン残高確認書類
・他に借り入れがある場合はその関係書類

不動産担保ローンの用途

不動産担保ローンはさまざまな用途に利用することができます。金融機関により、一部の利用用途には制限がありますが、フリーローンに近いような感覚です。不動産担保ローンをどのような用途に利用できるのか、主な利用方法を紹介します。

借り換えローンとして利用する

無担保ローンなどの不動産担保ローンより利息が高い借り入れを、まとめて不動産担保ローン1本にして利息を抑えていくという利用方法です。

リフォーム資金として利用する

突然、親が病気になったり、ケガをしたりして自宅をバリアフリー改修しなければならないときなどのリフォーム工事資金として利用できます。

急な出費や生活資金として利用する

終身雇用制度がなくなりつつある今、いつ会社を辞めることになるかはわかりません。会社を辞めることで一時的に収入がなくなった場合や、子どもの入学資金・結婚資金などの急な出費が出てきたときに、不動産担保ローンが利用できます。

不動産担保ローンのメリット

不動産担保ローンには、さまざまなメリットがあります。利用するメリットは、次のとおりです。

低金利で借り入れができる

不動産担保ローンは、一般に無担保ローンよりも低金利です。無担保型のローンは、金利が年率10〜20%になる場合がありますが、銀行の不動産担保ローンの場合は、金利が年率2%に満たないこともあり、多くの場合10%を超えません。低金利でローンを借り入れすることができるのは、不動産担保ローンの魅力です。

借入限度額が大きい

無担保ローンの場合、最大借入額は1,000万円程度ですが、不動産担保ローンは最大で1億円近くの借り入れも可能です。最大借入額は、担保となる不動産の評価額によって決まります。

ただ、銀行や信用金庫などの銀行系ではなく、ノンバンク系の貸金業者から借り入れる場合かつ自分が住んでいる住宅を担保にする場合には、総量規制が適用されます。総量規制とは、貸金業法で決められた借り入れのルールで、貸金業者による年間の貸付総額は本人の年収の3分の1までしか貸せないという制度です。金融機関によって返済能力があると認められれば、年収の3分の1を超える金額を借り入れることも可能ですが、この規制により大幅に借入可能額が減額されることがあります。

長期間の借り入れが可能

無担保ローンであれば、返済期間は最長で7年程度です。一方、不動産担保ローンは20年、30年といった長期での借り入れも可能で、最長35年となっています。借入期間が長くなれば長くなるほど、月々の返済金額が減少するため返済をすることが楽になります。

資金の使用用途が幅広い

不動産担保ローンで借り入れた資金の使用用途は幅広く、基本的には自由です。

ただし金融機関によっては、事業用の資金には使用不可、リフォーム資金には使用不可などの制限がある場合があります。不動産担保ローンを借り入れる際には、資金の使用用途制限を確認しておきましょう。

不動産担保ローンのデメリット

不動産担保ローンのデメリット

使い道が多く、多額の資金も用意できる不動産担保ローンですが、利用には注意点がいくつかあります。不動産担保ローンを利用する際の、主な注意点を紹介します。

カードローンにはない諸費用が発生する

不動産担保ローンには、借入時に事務手数料や印紙税、抵当権設定の登記費用といった諸費用がかかります。諸費用の金額は金融機関や借り入れ金額によって違いますが、数十万円かかるケースもあります。

不動産を失うリスクがある

不動産担保ローンを利用するときには、不動産に抵当権をつけて担保にします。不動産を担保にするということは、借りたお金を返済できなくなった場合、担保にした不動産を取られてしまうということです。

債務者が亡くなった場合

不動産担保ローンは金融機関により、団体信用生命保険に加入しないプランがあります。加入しないプランの場合、不動産担保ローン返済中に債務者が亡くなってしまったとき、不動産担保ローンの返済の義務は、お子さんなどの法定相続人に引き継がれてしまいます。

もし団体信用生命保険に加入しないタイプの不動産担保ローンを借りた場合は、万が一のときのために生命保険に入るなどの対策をしておかなければなりません。

なお、団体信用生命保険とは、ローンの債務者が返済期間中に死亡または高度障害になったときなど、保険金でローンの残高が完済される保険のことです。

審査に日数がかかる

無担保のキャッシングやカードローンでは数分~数時間で審査が完了し、すぐに融資を受けることができます。しかし、不動産担保ローンは債務者、担保にする不動産など多くの項目を審査するため、審査におおよそ1週間~3週間かかります。今日まとまったお金が欲しいということがあっても、不動産担保ローンでは対応することはできません。

他のローンとの比較

ローンにはさまざまな種類があります。不動産担保ローンとその他のローンについての違いを取り上げていきます。

住宅ローン

不動産担保ローンと住宅ローンとの違いは使用用途と金利です。どちらのローンも債務者や不動産の評価を審査し、不動産に抵当権を設定します。また、多額の借り入れができるということも共通しています。

しかし、不動産担保ローンで借り入れた資金は幅広い用途に利用できますが、住宅ローンは不動産の購入にしか資金を利用できません。そのため、利用用途が制限される住宅ローンは金利が下がります。

キャッシング・カードローン

キャッシングやカードローンは、借り入れを希望している人の年収や債務しか確認しないためすぐに借り入れをすることができます。しかし、担保を取らないローンのため高額な資金を借り入れることができません。

リバースモーゲージ

リバースモーゲージとは、融資枠内で定期的または一括で融資を受け、元本の返済は死亡後または契約期間終了後に担保不動産の売却代金で返済、または相続人による手もと資金での一括返済となり、存命中または契約期間中は毎月の利息分のみの返済となるローンです。

不動産担保ローンと似ていますが返済額が違います。不動産担保ローンは元本+利息を月々返済するのに対し、リバースモーゲージでは利息のみ月々に支払います。

ただし、リバースモーゲージは債務者が死亡したときか借入期間が満了した場合には、元本を一括で返済しなければいけないため利用には注意が必要です。

リースバック

リースバックは借り入れではありませんが、一括して大きな資金を手に入れられる方法です。リースバックとは、所有している自宅を売却し資金を手に入れ、そのまま購入者に賃料を支払い住み続ける方法です。借り入れではないため、収入の要件なども必要ありません。

なお、自宅を売却しますので、自由にリフォームや建て替えをできなくなったり、将来的に立ち退きを要求される可能性もあります。

不動産担保ローン比較

不動産担保ローンは各金融機関が取り扱いをしています。しかし、各金融機関により不動産担保ローンの内容は異なります。代表的な金融機関の不動産担保ローンを比較するため、図表1にしてまとめました。

図表1 各金融機関の不動産担保ローン比較表

金利融資金額融資期間備考
ろうきん0.675~3.1%30万円以上1億円以内最長35年事業性資金、投機目的資金、負債整理資金、賃貸の用に供する不動産リフォームにかかる資金には利用不可
楽天銀行0.83~9.59%100万円以上1億円未満最長25年審査最短翌日
東京スター銀行0.85~9.10%100万円以上1億円以内最長20年審査最短3日
関西みらい銀行2.0~9.8%100万円以上1億円以内最長25年事業資金OK
りそな銀行2.775%~9.9%100万円以上1億円以内最長30年事業資金不可
滋賀銀行3.375%~7.785%300万円以上4,500万円以内最長30年スマホで申込みOK

※2022年5月28日現在、各金融機関のホームページより

資金のことなら住まいの無料相談

まとまった資金が必要になった場合には、不動産担保ローンを利用するのも1つの方法です。無担保ローンに比べて、金利が安く、多額の資金を借り入れることができます。また、金融機関によりますが、資金の利用先も幅広く、さまざまなことに利用できます。

しかし、不動産担保ローンを利用することには注意点もあります。団体信用生命保険に加入していなければ、債務者が亡くなった場合、相続人に債務が引き継がれてしまいます。また、不動産を担保に入れることになるため、返済が滞ると不動産が差し押さえられる可能性があります。ローンの返済は生活に大きな影響を与えるため、しっかりとした返済計画を立てておかなければなりません。

そのため、不動産担保ローンなどのローンを利用する場合には、「住まいの無料相談」のような金融の専門家に、ローンを借りたときのシミュレーションをしてもらいましょう。「住まいの無料相談」には、金融の専門家であるファイナンシャルプランナーが多数在籍しています。

不動産担保ローンを利用する前には、プロに相談して無理のない返済計画を立て、利用していくようにしましょう。

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