2022.05.18

不動産の購入

分かりやすいようで分かりづらい!?中古住宅購入時の不動産取得税徹底ガイド

「不動産取得税ってほとんど無し、または少額で済むのでしょう?SNSでそう言ってる人がいたよ!」不動産取引の際によく聞かれる言葉です。
返事はイエスでもノーでもあり、不動産取得した全員に同じ回答はできません。

そもそも不動産取得税とは、言葉のとおりにとらえると「不動産を取得したときにかかる税」ですが、「いつ」「どこに」「どうやって」「いくら」納税するのでしょうか。
不動産に関わる税金は不動産自体が高額なため、税率が低くても高額になりがちで、きちんとと把握しないと、あとで急な高額の出費に困ってしまうことも。

そのようなことがないよう、ここでは中古住宅を購入したときの不動産取得税について解説します。

不動産取得税とは?

そもそもどんな種類の税金なの?

不動産取得税とは、不動産を取得したときに一度だけ課税される税金で、取得した所有者に対して納税義務が発生し、その不動産がある都道府県に納税します。
もう少し掘り下げると、不動産の「移転」に対して発生する税金で、不動産を取得して得た利益に対するものではないので、仮に一日でも所有したら不動産取得税が課税されます。

一見、税金の名称から住まいや投資用などの不動産を購入する、取得することで税金が発生しそうな雰囲気です。
しかし、「不動産の移転」が定義するものは、売買、贈与、交換などで不動産を取得した場合や、建物を新築、改築、増築した場合などの建築工事も理由に含まれます。
仮に現在所有する住宅を改築した場合でも、改築によって価値が増えた部分に対して不動産取得税が課税されるので注意が必要です。

不動産取得税はいつ納税するの?

“取得”税というくらいなので、不動産の引き渡しのときに納めればいい?と言われそうですが、実際、納税時期は取得から3ヶ月以上、長くて1年以上先のことです。
時期にばらつきがあるのは都道府県によって対応が異なるためです。

都道府県からの連絡は、まず不動産取得税のお知らせが届きます。
そこには税額と納付時期が記載されていて、お知らせが届いた翌月上旬に納付書が届くため、、そのタイミングで不動産取得税を納税します。
どの都道府県でもほぼ同じ対応なので、中古住宅を購入しようと検討している人は覚えておきましょう。
もし、納税通知書が届かなければどうしたら良いでしょうか。
その場合は不動産がある都道府県の税事務所に問い合わせてください。
納税通知書が届かない理由として、以下の4つが挙げられます。

まず、住所が変更されていることです。
納税通知書の送付先は住民票を異動しても変更されません。
もし不動産を取得してから納税通知書が届くまでに転居する場合、税事務所に連絡が必要です。

次に家屋の評価が完了していない場合です。
これは新築の建物などで見られる状況で、建物の評価に時間がかかることもあります。
このときは家屋の評価が完了するまで納税通知書は届かないので、気長に待ちましょう。

そして不動産取得税がかからない場合にも納税通知は届きません。
最後に不動産を取得した人が海外移住しているときや、海外赴任などで長期不在にしている場合も届きません。
その場合は、日本に納税管理人を設定したうえで、税事務所に連絡する必要があります。

もし納税できなかったら

もし、手違いで納税通知を受け取れず納税期日を過ぎてしまったり、単純に納税を忘れてしまって期日を過ぎてしまったときはどうしたら良いのでしょうか?
まず、期日が過ぎたのが判明したら直ちに税事務所に連絡し、確実に不動産取得税を納税しましょう。
一日でも期日が過ぎてしまうと延滞税が加算されてしまい、時間が経てば経つほど延滞税が増えてしまいます。

もし、期日が過ぎてもなお不動産取得税が支払えない場合にはどうなってしまうのでしょうか。
基本的には督促状や電話などでの督促があり、その後財務調査、そして財産の差し押さえと話が進んでしまいます。
そうなる前に不動産取得税を支払えれば問題ないですが、もし一括での支払いが厳しい場合は税事務所に相談することで分割払いが認められることもあります。

不動産取得税の計算方法と軽減措置

不動産取得税の計算方法

不動産取得税の計算方法はとてもシンプルで、課税標準である固定資産税評価額に税率を掛けることで金額を求めることができます。
税率は原則4%で、土地・建物の固定資産税評価額×4%で算出された数字が不動産取得税額です。
もしこれから中古住宅を購入するにあたって固定資産税評価額などの細かい情報が無いならば、物件購入価格の60~70%が固定資産税評価額の目安と言われています。
その数字に3%を掛けたものが大まかな不動産取得税額になるので、中古住宅の購入時には予算を算出する参考にしてみてください。

試しに概算で不動産取得税を計算してみましょう。
土地と建物を合わせて2,500万円の中古住宅を購入したとき、その60%は1,500万円で、税率の4%を掛けると60万円、これが概算の不動産取得税額です。
概算のため計算自体は非常にシンプルですが、こうして計算してみると非常に高額な税金だとも言えます。
ですが、軽減措置を用いることで税額を大幅に引き下げられます。
次にその計算方法についても確認していきましょう。

不動産取得税の軽減措置を受けられる中古住宅

中古住宅を購入したときに不動産取得税の軽減措置を受けるためには3つの条件を満たす必要があります。

1つ目は取得した不動産が自分で住むためのものであることで、事務所や倉庫、店舗の用途で不動産を取得した場合は該当しません。
セカンドハウスでも住むためのものであれば軽減措置を受けられます。
店舗や事務所と住居を兼ねる場合、固定資産税評価額を住居部分の床面積とそれ以外の床面積とで按分した計算になります。
専用の店舗や事務所では軽減措置は受けられませんが、併用ならば受けられるということです。

2つ目の条件は床面積が50㎡以上240㎡以下であることなので、建物が狭すぎても広すぎても対象外です。

3つ目の条件は新耐震基準に該当することです。
新耐震基準とは1982年1月1日以降に新築された建物において適用された基準のことで、それ以降は建物の耐震性が上がっています。
もし、それ以前に建築された中古住宅だとしても、耐震基準適合証明書などにより耐震性があると証明された住宅や基準に適合する耐震工事が施された建物は軽減措置の対象です。

以上が中古住宅でも軽減措置を受ける条件です。

軽減措置の内容と計算方法

軽減措置を受ける場合、土地と建物で計算方法が異なります。
建物の場合の不動産取得税額は、固定資産税評価額から新築日に応じた控除額を差し引き、そこに控除された税率の3%を掛けて計算します。

なお、税率が控除されるのは2024年3月31日までの取得が対象です。
東京都の控除額を以下に記載しますが、都道府県により控除基準や金額が異なります。
詳細は各都道府県の税事務所にて確認してください。
新築日
控除額
1997年(平成9年)4月1日以降
1,200万円
1989年(平成元年)4月1日~1997年(平成9年)3月31日
1,000万円
1985年(昭和60年)7月1日~1989年(平成元年)3月31日
450万円
1981年(昭和56年)7月1日~1985年(昭和60年)6月30日
420万円

この表に記載の期間以前の新築日でも条件を満たせば決まった金額が控除されます。
土地の場合の計算方法は以下になります。
固定資産税評価額の2分の1に税率の3%を掛け、控除額を差し引いた金額です。
控除額は45,000円、または土地1㎡あたりの固定資産税評価額の2分の1に課税床面積(200㎡上限)の2倍を掛け、最後に3%を掛けたもののどちらか大きいほうです。
文字だけの説明だと分かりづらいので、土地125㎡で1,500万円、平成25年新築の建物100㎡で1,500万円の固定資産税評価額として計算してみましょう。

まず建物の評価額です。
(評価額1,500万円-控除額1,200万円)×3%=90,000円
次に土地の評価額です。
評価額1,500万円×2分の1×3%=225,000円

ここから控除額を検討します。
控除額は45,000円または計算式に当てはめた数字の大きいほうなので
1㎡あたりの評価額12万円×2分の1×床面積100㎡×2×3%=360,000円
土地の評価額225,000円から控除額360,000円を差し引くとマイナスになるため、土地の不動産取得税額は0円です。
なので、建物分の評価額90,000円が不動産取得税と計算されます。
ここでは中古住宅でも一戸建てを例にあげましたが、もちろん中古マンションでも条件を満たせば不動産取得税の軽減措置を受けられます。
マンションの不動産取得税の計算もそうですが、一戸建てでも建物の床面積が広い場合や、店舗や事務所併用住宅の場合、不動産取得税の計算が複雑になります。
自分で計算することに自信がないときは、専門家に相談することもひとつの方法として覚えておきましょう。

中古住宅を購入したら申告しましょう

どうして中古住宅を取得したら申告するの?

中古住宅を取得すると同時に法務局にて所有権を登記しますが、通常、登記をした段階で法務局から都道府県の税事務所に情報が届くため、何もしなくとも不動産取得税の納付書は手元に届きます。
しかし、届いた納付書の税額は軽減措置が適用されていないこともあり、軽減前の高額な不動産取得税額になってしまうのです。
申告をすることで不動産取得税の軽減措置を受けられるので、必ず手続きを進めておきましょう。
不動産取得税の申告は各都道府県の税務署にて行い、都道府県によって異なりますが取得から何日以内と期限も定められています。
もし、申告の期限が過ぎてしまったり、忘れてしまったとしても管轄の税事務所に問い合わせれば軽減措置を適用してくれることもあります。
しかし、必ずその対応をしてくれるとは限りません。
中古住宅の引き渡しや引っ越しなどの各手続きと同時進行のため慌ただしいですが、取得の申告も間違いなく手続きしておきましょう。

・申告の必要書類

申告には以下の書類が必要です。
まず税事務所にも用意してあるのが、不動産取得税申告書、不動産取得税課税基準の特例申告書、不動産取得税減額適用申請書(土地用と建物用)の4種の書類です。
自分で用意するのが不動産売買契約書の写しと登記事項証明書の原本です。
通常、中古住宅の引き渡し後、最新の登記事項証明書を受け取ることが多いですが、もし手元にない場合は法務局にて土地と建物分を取得します。
そして1981年6月以前に新築された中古住宅の場合、耐震基準を満たしていることを証明する書類が必要です。
中古住宅によっては他の書類が必要なケースもあるので、不安な人は管轄の税事務所に確認を取りましょう。

不動産取得税が非課税になることも!

  

相続で取得した中古住宅

中古住宅を取得したときに不動産取得税が非課税になることもあります。
それは相続によって不動産を取得した場合です。
売買や移転などと異なり、自分の意志によって不動産を取得したのではなく、亡くなった人の財産を権利上もらえたために取得するので非課税になるのです。

しかし、例えば故人が健在のときに、それぞれの意思でもって不動産を譲渡した場合は不動産取得税の納税義務が発生します。
また、まれなケースとして故人が不動産を取得した直後に亡くなってしまった場合は相続人に不動産取得税を納付する義務があります。
相続税の計算上で債務控除できますが非課税にはならず、一度納税する必要があるので注意しましょう。

その他非課税になるケース

その他のケースは個人で中古住宅を購入するときにはほとんど該当しませんが、ここで説明します。
まず、法人を合併したり分割することで、不動産の所有者が変わった場合です。
これは不動産を取得したというより、会社にあわせて所有者が変更になっただけなので非課税になります。

学校法人や宗教法人が不動産を取得した場合でも、公益目的の用途とみなされて非課税になります。
不動産が道路や公園、墓地や水路など公共の用途に供する場合も同様です。
最後に土地区画整理事業や土地改良事業などで、土地を換地(交換)した場合も、新たに不動産を取得するとはいえ、非課税になります。

安心・納得の住宅購入のために無料相談で不安解消

不動産取得税は中古住宅を購入したときにかかる諸経費のひとつで、不動産を取得することで、取得した人に対して納税義務が生まれる税金です。
中古住宅の引き渡しからしばらく経ってから納付書が送られてきて、その金額も高額なので、うっかり忘れてしまうと大きな負担になりかねません。
この税金は都道府県の税事務所に申告することで軽減措置を受けられ、税額を大きく減額できる可能性もあるので間違いなく申告しましょう。

とはいえ、不動産の購入は一生で最も大きな買い物で、それ以外の作業や手続きがあるなかで、不動産取得の申告手続きや税金がいくらになるのかなどの計算はなかなか難しいものです。
安心して中古住宅を購入し、間違いない諸費用を計算するために、専門家の無料相談窓口を利用するのもいい方法です。

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